3S Group начала работать три года назад, и тогда, на старте, были сделаны громкие заявления: компания планировала за 3–5 лет возвести в Москве и области до 500 000 кв. м жилья. Пока в эксплуатацию ничего не сдано, но 3S Group располагает в Москве площадками с потенциалом застройки 300 000 кв. м, работы на них в разных стадиях, активных проектов – всего два. Завершать эти стройки и осуществлять основные продажи девелопер будет уже при изменившемся законе о долевом строительстве и, соответственно, с более трудной для застройщика схемой финансирования. Тем не менее Яншевский декларирует амбициозные планы: стать стратегическим инвестором в столице.
Павел Яншевский
Родился в 1979 г. в Москве. Учился в Российском химико-технологическом университете им. Д. И. Менделеева
2001 работал в компаниях FMCG – PepsiCo, Burda Media и др.
2003 консультант департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty
2004 заместитель директора департамента офисной недвижимости Swiss Realty Group
2006 сооснователь и партнер (по настоящее время) консалтинговой компании S.A. Ricci
2015 управляющий партнер 3S Property Development (сейчас – 3S Group)
– Ваша компания изначально называлась 3S Property Development, теперь – 3S Group. Вы провели ребрендинг?
– Да, мы три года работали, можно сказать, на подготовительном этапе. Покупали площадки, развивали их, согласовывали разрешительную документацию, проектировали. За все это время мы общались только с бизнесом – владельцами площадок, соинвесторами – и с городскими чиновниками. Поэтому бренд в целом был не важен. Сейчас мы вышли на стадию строительства и продажи квартир, начали возводить первые два проекта. Решили поменять бренд – он должен быть понятным для покупателей, удобоваримым, не с таким длинным названием. Поэтому мы переименовались.
– Группа означает холдинговую структуру? Что в нее входит?
– Совершенно верно. Мы занимаемся исключительно девелопментом, но приняли для себя решение сделать вертикально-интегрированную компанию, у которой есть все компетенции внутри. У нас своя команда проектировщиков, архитекторов, свой генеральный подрядчик, своя служба заказчика, свой отдел продаж. Несмотря на то что мне принадлежит часть одного из известных консалтинговых агентств в Москве (12,71% агентства S.A. Ricci. – «Ведомости»), продажи здесь все равно пойдут от застройщика, т. е. от 3S Group. Поэтому группа – это все компоненты девелопмента, которые у нас собраны в одном месте.
История и партнеры
– Как вы познакомились со своими партнерами, как образовалась компания?
– Я уже больше 15 лет занимаюсь недвижимостью, и вроде бы это говорит о наличии определенного опыта в этом сегменте. За эти годы мне удалось добиться определенных успехов – и в инвестиционных проектах, и в проектах офисной недвижимости, и в консалтинге. Но при этом я не могу своим детям просто и понятно объяснить, чем, собственно, занимается папа. Вот я показываю им «Москва-сити», говорю: «Это моя работа». Они меня спрашивают: «Ты это строил»? – «Нет». – «Нарисовал?» – «Тоже нет». – «А что?» Я консультировал, советовал, что и как лучше сделать в том или ином проекте; наконец, помогал их продавать. Но суть этой консалтинговой работы, которой я был занят много лет, очень сложно объяснить ребенку. И тут мне стало ясно, что консалтинговая работа – это такой вид бизнеса, в котором ты вроде что-то делаешь, добиваешься определенного результата, все довольны, а через год про твою роль уже никто не помнит.
Поэтому мне очень захотелось самому создавать что-то такое, чтобы это можно было передать людям – очевидные результаты своего труда. Мне стало понятно, что для этого есть девелопмент: когда еще недавно был пустырь, а теперь появилось красивое строение. Для работы девелопера, конечно, нужны соответствующие ресурсы, компетенции, финансы. Но прежде всего нужна команда. А команда – это единомышленники. Каждый ее член должен нести в себе какую-то необходимую функцию, должны быть общие ценности, взгляды на жизнь, цели, философия, наконец. И я начал под такую идею, которая тогда, несколько лет назад, была еще не так четко осознанна и сформулирована, искать кого-то, с кем бы ее можно было реализовать.
Один из партнеров, Артем Чайка, учился со мной в одной группе в Московской школе управления «Сколково». Второй партнер, Руслан Сеюков, выпускался из другой сколковской группы, но на пару лет раньше. Мы с ним тоже познакомились в «Сколково». Очень скоро стало понятно, что у нас как раз тот самый случай: мы удачно дополняем друг друга, не пересекаясь в собственных компетенциях. В итоге получается, что у нас есть человек, который понимает, что строить, где строить, как продавать, какой продукт нужен рынку и людям. Это я про себя.
Второй из нас – Руслан – очень хорошо знает, что такое эффективная стройка и что такое качественная эксплуатация недвижимости. Он лично работал на укладке кирпича, монолитных инженерных работах как рабочий, чтобы глубоко погрузиться в процесс. Он обладает большим опытом в строительстве в Ульяновске, его компании построили несколько сотен тысяч метров в качестве генерального подрядчика. У него огромный портфель в управлении жилым фондом – почти 3 млн кв. м, а это показатель номер один в регионе. (К слову, портфель второго по размеру игрока там уже в 2 раза меньше.) Причем весь этот портфель собирался долгими годами, начиная с пятиэтажек, с ветхого фонда, где приходилось тяжелым ежедневным трудом доказывать качество своей работы. Должен сказать, что в Ульяновске Руслан и его компания применяли очень интересные и современные технологии – например, когда сантехники фотографируют на смартфон результат выполненной работы и отправляют в корпоративный CRM для моментального учета и контроля произведенных работ. Этого даже в Москве многие до сих пор не делают. И Руслан все это оставил, сложил полномочия депутата городской думы Ульяновска, перевез семью в Москву и присоединился к нам.
И наконец, третий партнер – Артем, у которого есть опыт владения большими компаниями, он обладает настоящим стратегическим видением и помимо этого владеет и развивает собственный производственный комплекс – Первая нерудная компания, Калужский газобетонный завод. Это щебень, песок и другие стройматериалы для стройки. У Артема всегда было сильное желание заниматься девелопментом, создавать проекты, но не было команды, которая бы управляла строительством и коммерческой частью, создавала продукт. В результате выходит, что мы используем сильные стороны каждого из нас троих и образуем вместе треугольник, очень устойчивую фигуру.
– Где компания взяла деньги на приобретение площадок?
– Когда мы начинали работать, три года назад, я был уверен, что мы сможем каким-то образом привлечь финансовые ресурсы на покупку площадок. Например, акционеры дают компании заем, и мы на эти деньги будем развиваться. Но очень скоро нам стало понятно, что это неправильно, потому что бизнес не должен развиваться на дотации акционеров. Бизнес должен сначала доказать, что он заслуживает денег и способен их адекватно использовать. Если компания, которая только начала свою деятельность, получит большой финансовый ресурс, то очень велик риск, что она их просто растранжирит – и все развалится.
Поэтому мы для себя избрали стратегию совместных проектов с собственниками площадок. Это наиболее простой и удобный для всех способ. То есть мы приобретали имущественный комплекс с отсроченной оплатой: частично – за деньги, а часть собственник получал в виде квадратных метров в будущем проекте, когда он будет построен. Мы же обеспечиваем продажи этих квадратных метров, в результате чего собственник получает средства позже, но при этом достаточно комфортную для себя сумму. Большую, чем если бы он продал площадку напрямую. По сути, мы создаем в каком-то роде совместное предприятие, где собственник получает часть площадей проекта за то, что у него была площадка. А мы получаем остальную часть. Но деньги нам тем не менее потребовались, и немалые.
– На стройку?
– Даже не на стройку. Мы решили стратегически, что будем строить только с привлечением банковского проектного финансирования. Надо сказать, что современные российские банки сейчас очень хорошо разбираются в стройке. Ты должен доказать им, что ты очень хорошо понимаешь в этом – и понимаешь, что собираешься делать. Рынок же непредсказуем, турбулентен, а значит, строить без проектного финансирования просто опасно. Ты можешь начать стройку, рассчитывая на средства от продаж, на деньги дольщиков, как делали многие. Но в какой-то момент их может быть недостаточно для окончания строительства, что приведет к очень сложной ситуации – мы все, к сожалению, такие неоднократно видели. Тем не менее для получения проектного финансирования любой банк требует, чтобы ты потратил какую-то часть, минимум 15% собственных средств. Нужно же сделать проект, проектную документацию, сделать предоплату по сетям, отчисления в городской бюджет, заплатить налоги, зарплату и т. д. На круг выходит достаточно приличная сумма – в дополнение к площадке.
– И откуда эти деньги?
– Это личные деньги акционеров.
– Насколько активно другие собственники участвуют в управлении компанией?
– На все 110%. У нас партнерство, а не корпорация и по сути, и по форме, что нетипично для нашего сегмента, но мне кажется отличной новацией. В компании на данный момент мы выполняем роль управляющих акционеров. Руслан отвечает полностью за весь блок, который касается проектирования и строительства, потому что это его компетенция. Я отвечаю за блок развития и продаж, т. е. за коммерческую часть – покупки новых площадок, их анализ и создание ценообразования и организацию продаж. А Артем – у него другая роль. Он помогает нам двумя вещами. Он очень хороший стратег, он очень хорошо понимает, куда компания должна двигаться, в какие сегменты, какие задачи мы должны ставить перед собой. Это очень ценно. Второй компонент – это те производственные мощности, которые мы уже задействуем и планируем задействовать в будущем. Наверное, он из нас всех чуть меньше погружен в операционную деятельность, потому что он также является президентом Международного конгресса промышленников и предпринимателей. Это серьезная общественная работа, требующая глубокого погружения, и он тратит на нее большое количество времени.
– А наличие такого партнера, как Чайка, помогает вам?
– Помогает, конечно. У нас же пока еще нет большого многолетнего опыта на рынке под нашим брендом – 3S Group. Поэтому на сегодняшний день в этом качестве выступает наша личная репутация как акционеров. Таким образом, владельцы площадок, когда смотрят на нашу группу, во главе которой стоят такие опытные предприниматели, как Артем Чайка, понимают, что это серьезные ребята, серьезная компания, которая понимает, что делает.
Что такое «комфорт+» и где лучше строить
– Какой у вас сейчас портфель?
– На сегодняшний момент у нас четыре площадки в разной стадии. Две в стадии начала строительства и продаж, две площадки в стадии разработки проектной градостроительной документации. И целый ряд площадок, которые мы сейчас, в моменте, анализируем, ведем переговоры. Все площадки в одном сегменте. Рядом с метро, в старой Москве, не очень большие и не очень маленькие – от 1 до 4–5 га. Мы хотим, чтобы это была не комплексная застройка, но и не совсем маленькая, точечная. То есть везде это такой класс «комфорт+». Почему я подчеркиваю, что «комфорт+»? Потому что этот сегмент во многом похож на классификацию гостиниц, [«комфорт»] это очень размытое понятие. В последнее время «комфортом» называют очень разные объекты. Наш «комфорт+» – это такой проект, который если будет построен на Садовом кольце, то его точно назовут «бизнесом». Все наши объекты строятся с подземным паркингом, с индивидуальной архитектурой, с качественными планировочными решениями. Это только монолит – всегда, везде, и это принципиально! Никакого панельного строения, потому что тогда возникают ограничения в планировках и срок службы таких зданий значительно ниже монолитных.
– А в квадратных метрах это сколько?
– Сейчас все прорабатываемые наши площадки суммарно 300 000 кв. м. Планы и желание у нас – нарастить портфель до уровня, который позволит стать стратегическим инвестором города, а далее строить и продавать ежегодно примерно на уровне 150 000–300 000 кв. м в год. Больше мы не хотим, так как иначе рискуем перейти в массовый сегмент и нам невозможно будет сохранить качество продукта, его индивидуальность.
– Все проекты под одним брендом?
– Пока да. Мы планируем выводить все проекты под зонтичным брендом «Талисман». Если вдруг по каким-то причинам не появится чего-то, что в эту категорию совсем не попадает. Но пока все наши объекты класса «комфорт+» будут называться «Талисманами».
– И в этом сегменте вы и планируете дальше работать?
– На самом деле планы у нас довольно амбициозные. Есть утвержденная 10-летняя стратегия, согласно которой компания стартует в Москве с классом «комфорт+» и делает качественные проекты, которые позволят нам заслужить хорошую репутацию. Нам очень важно, чтобы люди, купившие наши квартиры, были довольны, чтобы им нравилось жить в этих домах, чтобы им нравилось, как они выглядят, чтобы их устраивали стоимость и качество эксплуатации.
А дальше – есть планы по офисной недвижимости, потому что я верю в этот сегмент и понимаю, что на этом рынке грядет очень серьезный дефицит, причем это случится буквально через пару лет. Я верю и в то, что необходимо строить и промышленные объекты, и технопарки, и склады. Чуть меньше перспектив вижу в Москве, например, в ритейле и торговой недвижимости, так как этот сегмент достаточно перегрет и особых изменений, мне кажется, тут не будет. Правда, есть уличный ритейл, где можно создавать качественные нишевые продукты. И мы очень хотим здесь поработать. Кроме того, мы приняли решение отвести часть квартир в первых проектах под арендное жилье, которое мы не будем продавать. По 30–40 квартир в каждом из проектов. Но, возможно, в будущем перейдем на более крупные объемы.
– Вы смотрите площадки с готовой документацией?
– Тут вопрос не только в выгоде, вопрос – в умении работать. Потому что наш город – это очень сложная система. Ты должен учесть все пожелания. Интегрировать свой проект в общую городскую среду. Должен учесть транспорт, социалку, санитарно-защитные зоны, архитектурный облик, образование, вопросы, связанные с парковыми зонами, озеленением, с отчислениями в городской бюджет и со многими другими вещами. Либо ты это умеешь делать, либо не умеешь. Мы это делать умеем, но при этом продолжаем учиться. И поэтому площадки мы берем без документов, чтобы иметь возможность не только сократить расходы на покупку, но еще и из-за того, что наличие разрешительной документации говорит, что проект сделан под какую-то свою концепцию, которая нам может и не подойти. Ты получаешь некий полуфабрикат, с которым тебе потом жить. А так как у нас есть четкая стратегия и мы хорошо себе представляем, что именно хотим делать, то такой проект плохо вписывается в нашу схему. Поэтому мы предпочитаем идти с самого начала, чтобы потом весь продукт был в наших руках.
– Но вы в итоге как-то же договариваетесь?
– Девелопмент – это очень сложный бизнес, когда тебе нужно учесть тысячи факторов. Ты идешь к человеку, который отвечает за какое-нибудь направление, и начинаешь с ним разговаривать и ему доказывать, почему тебе нужно сделать вот такого размера детский сад, а вот такого делать не нужно, например. Но ты должен ему привести все аргументы и объяснить, и доказать. Просто кого-то, возможно, вообще не слушают, кого-то выслушивают. Водораздел тут проходит так: системный ты игрок или несистемный. У тебя должны быть специалисты, которые понимают, как работают разные градостроительные департаменты сложного городского механизма. Они умеют с ними вести диалог, объяснять, доказывать свою позицию.
– Правильно я понимаю – вы утверждаете, что наличие такого совладельца, как Артем Чайка, не дает вам каких-то преимуществ в плане административного ресурса, что вам как-то быстрее согласовывают?
– Я бы сказал так: у нас тоже, к сожалению, есть площадки, с которыми работа ведется медленнее, чем нам хотелось бы. Есть работа с площадками, с которыми нам удалось сделать быстрее и лучше, чем мы планировали. Но это исключительно из-за того, что мы каждый день планомерно ведем работу по проектированию и согласованию этих решений во всех городских департаментах. Очень много работы.
– Кредитная нагрузка у вас уже есть?
– Мы подписали кредитные договоры с Московским банком ПАО «Сбербанк» по обоим первым проектам – «Талисман Водный» и «Талисман Дмитровское». Выборку [денег] еще не начали, планируем начать на днях. То есть пока кредитной нагрузки нет, но вот-вот будет. И хотим развивать эти отношения, Сбербанк – очень профессиональный и комфортный партнер, у него хорошая линейка продуктов для девелопмента, одна из лучших на рынке.
По новым правилам
– Согласно новым поправкам в закон о долевом строительстве, которые в этом году были приняты, для новых застройщиков теперь есть определенные ограничения. Им необходим опыт работы в строительстве не менее трех лет и с объемом более 10 000 кв. м. Как вы будете эту проблему решать?
– Очень просто. У Руслана Сеюкова целая группа компаний, у которой огромный опыт работы в строительной сфере. Так что нам есть кого показать с соответствующим опытом.
– А как вам вообще поправки? Мешают или помогают развиваться?
– В рамках любого адекватного закона можно жить и работать. Но в целом его влияние на рынок скорее позитивное.
– Но рынок все равно сужается. То есть количество игроков будет уменьшаться?
– Ну и для нас это хорошо.
– Для вас – да. А для потребителя? По сути, останется 10–15 компаний, которые смогут строить. Я имею в виду рынок Москвы. В России больше, конечно.
– Уйдут с рынка те компании, которые занимаются не девелопментом, а финансами или только стройкой. Или те, кому повезло купить площадку и получить разрешительную документацию. Потребитель от этого потеряет? Мне кажется, нет. Если останутся только профессиональные игроки, то потребитель только выиграет. Выиграет в качестве проектов. А конкуренция все равно останется. Потому что профессиональных игроков много. Он не один, их не два и не три. Тут точно нет и не может быть никакой монополии. Вы не забывайте, что есть еще указ президента о повышении объемов строительства до 120 млн кв. м. Это значит, что государство будет каким-то образом, в том числе через банки, эту отрасль продолжать поддерживать и стимулировать.
– А чего ожидать в плане цен на недвижимость?
– Думаю, что цены будут медленно индексироваться, примерно на процент инфляции. Дело в том, что, даже если будет расти профицит предложения, это не всегда приводит к снижению цены. Мы уже видели такое на рынке коммерческой недвижимости, когда возникал маржинальный эффект, наилучшие объекты продолжали расти в цене, когда весь рынок падал в кризис. Если очередного кризиса не будет, то будет просто увеличиваться разрыв между лучшими и остальными объектами на рынке, но средний уровень цен останется прежним. Ну и коррекция на инфляцию всегда происходит естественным образом.
– Но если застройщик продает на позднем этапе, он продает дорого. Плюс мы все прекрасно понимаем, что сейчас происходит в экономике. Денег у людей больше не становится…
– Абсолютно верно. Именно поэтому мы выбрали для себя сегмент «комфорт+». Потому что у нас средняя стоимость двухкомнатной квартиры, а она как раз является средним лотом в двух наших первых проектах, меньше 10 млн руб. Существенно меньше. А качество – класса «бизнес». Делать эконом-класс мы в принципе не умеем и не хотим. И еще – цена. Тут бюджет не 200 000 руб. за 1 кв. м, на который количество покупателей в 10 раз меньше, чем у нас. Если у вас средняя стоимость в проекте в «экономе» 110 000–120 000 руб. за 1 кв. м, то у вас потенциальная аудитория – 1 млн человек. Если 150 000–160 000 руб. за 1 кв. м, то 300 000 человек, а если 200 000 руб. и больше, то 50 000–100 000 человек. Мы постарались выбрать золотую середину.
Артем Чайка оказался ценной птицей