ЗастройщикиГригорий Сысоев/РИА Новости обратились в правительство с просьбой разрешить им поэтапный доступ к эскроу-счетам, объём средств на которых сегодня, по оценкам ЦБ, составляет 3,1 трлн рублей. Если решение будет принято в пользу девелоперов, дольщики рискуют остаться и без квартир, и без денег.
Впрочем, лишиться квартир дольщики могут в любом случае. На самом деле ситуация патовая. Не разрешить девелоперам доступ к деньгам – значит поставить под угрозу будущее уже строящихся объектов. Конечно, крупных компаний это не коснётся, но региональные игроки средней руки вполне могут не пережить нынешний кризис. С другой стороны, позволить девелоперам «распечатать» деньги дольщиков до окончания строительства – значит фактически обнулить те и без того скромные успехи реформы 2018 года, когда с введением эскроу-счетов возможность появления новых обманутых дольщиков фактически была сведена к минимуму.
«Выручка упала, платить по процентам приходится почти в 2 раза больше. Поэтому сейчас эти меры (по раскрытию счетов. – Ред.) нужны и, мне кажется, нужно продолжать дальше на сектор строительства обращать внимание правительства, потому что за всё всегда платит в конце покупатель, – считает глава «НДВ-Групп» Александр Хрусталёв. – Дадите поэтапный доступ – меньшая нагрузка будет на расчётный счёт застройщика, у застройщика будет возможность как можно больше дисконтировать».
Хотя не исключено, что в данном случае девелоперы используют нынешний кризис лишь как повод, чтобы в очередной раз направить свои лоббистские усилия на изменения порядка использования эскроу-счетов. Отметим, что сама идея поэтапного доступа озвучивалась ещё задолго до начала санкционного давления Запада на Россию.
Кроме того, деньги дольщиков всегда были для девелоперов фактически бесплатным кредитным ресурсом – именно поэтому ещё на этапе введения эскроу-счетов строительное лобби пугало правительство взрывным ростом цен на недвижимость. «Нужно понимать, что сейчас ставки по кредитам, в том числе для застройщиков, повысились, а средства на эскроу-счетах являются, по сути, бесплатными средствами для застройщика», – соглашается директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко.
Заметим, что сегодня подавляющее большинство проектов жилищного строительства реализуется именно с использованием системы эскроу-счетов: на такие проекты приходится 78 млн квадратных метров из строящихся сейчас 95 миллионов. Так что если с эскроу-счетами что-то пойдёт не так, то приток новых обманутых дольщиков будет поистине лавинообразным.
Ситуация осложняется ещё и тем, что в рамках антикризисной поддержки стройиндустрии власти уже приняли ряд послаблений, которые и так могут усложнить дольщикам жизнь. В частности, до конца года объявлен мораторий на пени и штрафы за срывы сроков сдачи жилых домов. Кроме того, не сданные вовремя дома до конца года не будут вносить в Единый госреестр проблемных объектов. Это означает, что если сегодня правительство пойдёт на то, чтобы разрешить девелоперам «распечатывать» эскроу-счета, то срывать сроки сдачи жилья можно будет практически безнаказанно. Деньги получены – зачем продолжать стройку дальше? В середине нулевых именно по этой схеме работали все недобросовестные застройщики: собирали деньги с граждан, желающих получить дешёвое жильё, и исчезали в неизвестном направлении. Покончить с этими схемами и было призвано проектное финансирование и эскроу-счета – система, при которой деньги дольщиков хранятся в банке вплоть до готовности объекта, а сама стройка происходит на кредитные деньги. Выходит, теперь решили отыграть назад?
Слова застройщиков о том, что проектное финансирование – это слишком дорого, звучат весьма неоднозначно. Если сравнивать с бесплатными деньгами от дольщиков, тогда да, действительно дорого. Однако получить у банка минимальный процент по кредиту застройщики могут, если заполнят эскроу-счета примерно на 140% от объёма запрашиваемого кредита. Другое дело, что подобное сегодня по карману лишь крупным игрокам рынка.
«Поэтапное раскрытие эскроу-счетов может создать лазейки для недобросовестных застройщиков, а это большие риски для дольщиков», – говорит директор департамента проектного финансирования Промсвязьбанка Дамира Махмутова.
Впрочем, не исключено, что использование неких серых схем, причём не только застройщиками, но и банкирами, уже идёт полным ходом.
Косвенным свидетельством тому может служить высказывание вице-премьера Марата Хуснуллина. «Ряд банков приостановил выдачу кредитов застройщикам и стал баловаться со счетами эскроу», – заявил чиновник в марте этого года. Впрочем, более подробных пояснений о том, как именно банки стали «баловаться», не последовало.
Банкиры и застройщики готовят новые схемы