Фонд капитального ремонта научился собирать деньги и находить исполнителей. Только вот подрядчики также научились обманывать фонд, «сдавая» объекты лишь «по документам». Случаи незавершённого ремонта, добавились к другим строительным хитростям. Стоит ли собственникам помещений бороться за реальное исполнение работ?
В конце 2014 года в стране стали массово создаваться региональные операторы по управлению средствами граждан, уплачиваемыми на проведение капитального ремонта. Процесс формирования таких фондов, учреждаемых региональными органами власти, был совершенно оправдан. По закону, фонды капитального ремонта могут быть только некоммерческими организациями, то есть не могут извлекать прибыль из своей деятельности, а также не имеют права создавать дочерних коммерческих структур. Даже зарплаты сотрудникам фондов и оплата рассылки квитанций не могут производиться за счет средств, уплачиваемых собственниками на проведение капитального ремонта.
К невыгоде
Жители различных регионов совершенно безвозмездно получили от властей помощников в сохранении целевых денег и в рачительной их трате. Государство извлекло из этого свою выгоду – остановился лавинообразный рост числа аварийных домов, ремонт которых осуществлялся за счет бюджета. За шесть лет фондами капитального ремонта было использовано более 730 млрд привлеченных средств собственников и отремонтировано 198 тыс. домов, часть из которых могла перейти в категорию аварийных.
Об этом 28 октября в Совете Федерации на заседании «круглого стола», в режиме видеоконференции, рассказал сенатор от Свердловской области Аркадий Чернецкий, проводящий мероприятие. Политик подчеркнул, что «капитальный ремонт домов — наиболее эффективный механизм снижения темпов роста количества ветхого и аварийного жилья». Участники пришли к мнению, что новая система капремонта не является одномоментным мероприятием, она может модернизироваться и изменяться.
Узкие места
Среди «узких мест» системы названа проблема накопление остатков средств на капитальный ремонт, которые «съедает» инфляция. На 1 октября 2020 г. общая сумма остатка составляла 267 млрд. рублей. Из них 122 млрд. рублей на счетах региональных операторов, а 144 млрд. на специальных счетах. Все бы ничего, если бы эти средства не обесценивались.
Еще одним вопросом, требующим проработки, сенатор назвал отсутствие единой технической политики капитального ремонта.
ФКР также переживает за 13% домов, где жильцы решили сохранять средства на счетах собственных управляющих компаний. Слишком самостоятельных хотят обязать «работать» с заранее отобранными строительными компаниями. Теми, которые ранее были включены в региональный реестр квалифицированных подрядчиков в сфере капремонта. Не очень ясно, почему ФКР так переживает за подрядчиков самостоятельных управленцев. Ведь к тем исполнителям, которые проводят работы от самого фонда, сейчас у собственников немало вопросов.
Без лишней риторики
Было сказано красиво и хорошо, с соблюдением интонаций важности и государственности. И все же в массе экспертных оценок и устойчивых формулировок, в звучании многословных названий профильных организаций терялась суть: слишком высокими казались цели и слишком чужими проблемы.
Хотелось бы приземлить риторику, чтобы лучше понять, о чем речь. Итак, первое – фонды недорабатывают сегодня, не справляются с возложенными на них функциями, иначе 122 млрд. рублей, лежащие без дела, уже попали бы в российскую экономику.
Второе, фонды капитального ремонта научились собирать деньги (недоимки составляют около 8%), и находить исполнителей, только вот и подрядчики научились обманывать фонды.
Уже попадали в СМИ случаи включение в план ремонта услуг, в выполнении которых нет необходимости : Чуть ли не всегда исполнители пытаются пропихнуть материалы сомнительного качества. Специалисты витиевато сформулировали проблему – как случаи извлечения дополнительной финансовой выгоды на поставке материалов для ремонта по принципу «нижней границы прохождения качества», без запаса прочности, с упором на закупочную минимальную стоимость.
То что в подобных случаях установленные при ремонте трубы оказываются тоньше старых, а кровельное железо больше похоже на фольгу уже стало притчей во языцех. Результат – «новые» трубы текут чаще старых, а при уборке снега с кровли рабочие продавливают кровлю так, что по весне всех обильно заливает. К сожалению, жильцы редко проверяют потом качество работ с штангенциркулем. А следовало бы.
Но, помимо указанных проблем, собственники сообщают о новых способах строительных хитростей и обогащения. Строители «сдают» объекты, где ремонт не сделан. Подписать с принимающей стороной акт приема-передачи выполненных работ иногда достаточно, чтобы получить деньги за не выполненный ремонт. Ответственность за такие манипуляции обманутые собственники простодушно приписывают региональному оператору, который, хоть и является организатором процесса, но иногда и не подозревает, что происходит на объектах.
Популярный сайт otzovik.com через запрос в поисковой строке Яндекса «Фонд капитального строительства отзывы», показывает 25 отзывов о деятельности Фондов капремонта в разных регионах России. Из 25 отзывов хвалебных нет совсем, 3 отзыва с оценкой 3 балла, 3 отзыва с оценкой 2 балла и 19 отзывов с оценкой 1 балл, которая расшифровывается на сайте как «ужасно».
Вечный вопрос – кто виноват?
Все же, виновных тут найти не так просто. От дома работы подрядчика принимают несколько человек, которых на собрании жильцов назначили собственники. Есть ещё и управляющая компания, которая должна быть заинтересована в качестве: чем лучше трубы, тем реже в них дыры надо залатывать. Только вот практика управления многоквартирными домами такова, что зачастую фактически всеми делами заведует пожилая дама «старшая по дому». Собственники часто переоценивают её компетентность и недооценивают важность вопроса. Доверять ответственность в соблюдении общих интересов и сваливать работы, на которые у тебя нет времени – две большие разницы. Она же, при необходимости, организует на бумаге любую комиссию и подпишет любой документ. К слову, «пожилой дамой» может оказаться и вполне молодой человек, назначенный смотреть за домом от компании, управляющей десятком, а иногда и сотней объектов.
Что может послужить к поверхностному взгляду такого управдома на состав работ, к безразличию к деталям и халатности в приемке? Отсутствие опыта, недостаток знаний или личная заинтересованность? Не исключено, что подрядная организация работает «добросовестно» выполняя проект, ведь на этапе согласования некому было указать на необходимость экономии, акцентов на качество, замены одних работ и материалов на другие.
Порой все ставится с ног на голову, и работы по дому предлагают не те, что нужны ему в первую очередь. Классический пример. В центральном районе столицы покрасили дом, сменили трубы и заменили кровлю. Вот только по всему фасаду проявляется трещина, вероятно из-за просадки фундамента. И направить бы деньги на его укрепление, а не на покраску этой стены. Только кому это надо? Кстати, в том же доме слабое перекрытие подвала под двором – оно протекает и грозится провалиться под землю. Но в план работ по дому никто это не включил. Из «центра» проще отдавать разнорядку на «стандартные» списки услуг, подрядчикам выгоднее махнуть старые трубы на дешёвые, и даже некоторым жильцам проще подмахнуть непонятную бумажку под предлогам «работ по графику». Нет, стандартные работы сделать гораздо проще, только вот планировать и проектировать надо необходимые и критические в первую очередь.
Обманываться рад
Однако и более явные случае нарушений при капремонтах известны редакции. Строительная компания «Артель», выбранная для проведения капитального ремонта по замене коммуникаций в Малом Могильцевском переулке, 4А начала ловкачество ещё с проектных работ. Оказавшийся в нашем распоряжении документ сложно назвать технической документацией, так как он имеет мало общего с реальной схемой расположения труб и электропроводки в доме. Кажется, составляли его без осмотра помещений. А ведь проектные работы составляют значительную часть расходов.
Кажется, заботиться о своём имени подрядчику не пристало. ООО «Артель», по данным портала «За честный бизнес» у названного подрядчика обнаружилось совокупно 95 дел в суде, как в качестве ответчика, так и в качестве истца. Как, интересно, проверяются компании из реестра рекомендуемых? Возможно, у ООО «Артель», на выполнение работ просто не хватило времени, все ушло на суды?
Возвращаясь к дому на Малом Могильцевском 4А надо сказать, что посредственно выполненный проект был лишь началом сомнительных работ «Артели». Исполнители на объекте менялись без конца. Работы начинали и затем бросали на полпути. С 2019 года обещали провести целый спектр работ. Но заканчивается 2020, а ремонт до сих пор не завершен. Собственники помещений жалуются в в Фонд капитального ремонта многоквартирных домов г. Москвы – просят завершить как можно быстрее. Из Фонда капитального ремонта был получен ответ за подписью начальника Территориального управления Центрального административного округа Виталия Силаева, что все основные работы завершены:
«На Ваше обращение, направленное 23.09.2020 года … сообщаю:
На основании договора от 01.11.2018 № ПКР-002016-18 подрядной организацией ООО «Артель» выполнялись работы по капитальному ремонту общего имущества собственников. Работы по капитальному ремонту систем внутридомовых систем теплоснабжения, холодного водоснабжения (магистрали), канализации (водоотведения) (выпуски и сборные трубопроводы), внутридомовых сетей электроснабжения выполнены. Системы приняты в эксплуатацию управляющей организацией без замечаний, акт приемки подписан всеми членами комиссии.
По итогам конкурентных процедур 15.10.2020 ФКР Москвы заключен договор № КР-005997-20 с подрядной организацией ООО «ПМК-99» на проведение капитального ремонта подвальных помещений, относящихся к общему имуществу собственников. В соответствии с графиком производства работ срок завершения капитального ремонта подвальных помещений – 28.02.2021.
В случае возникновения дополнительных вопросов Вы можете обратиться в Территориальное управление Центрального административного округа Фонда капитального ремонта многоквартирных домов г. Москвы по адресу…».
Вот только в реальности работы не сделаны! К новому письму в фонд собственники готовят фотографии со старыми трубами. Актов о недопуске в помещение собственник не подписывал, а, напротив, был «инициатором скорейших работ в своих помещениях», – при этом большинство коммуникаций не заменялись: «Стояки теплоснабжения, стояки холодного водоснабжения и водоотведения не поменяны вообще!!!» Проводку в подъезде дореволюционного красивого здания протянули внешней линией, через кабель-каналы, как многие бы уже постеснялись бы сделать на даче. Силовые кабели, по-видимому, поменяли «на выбор». Частично остались старые, а где-то новые. Но хуже всего дело обстоит с канализацией, вечно забивающиеся и дырявые трубы по-прежнему зияют ржавыми дырами в подвале дома.
Недоремонт не пройдет
Фонд не может не отреагировать на сигнал, поэтому он реагирует формально. Потому что основная функция региональных операторов – профессиональный заказ услуг, в дополнение есть обязанности в виде начисления взносов и сбора денег. Функция контроля ограничивается процедурой отбора исполнителей. Подрядные организации, похоже, это поняли и активно используют в своих интересах.
Существуют байки о «сдачах» недоремонта по договоренности с подписантами актов. С Управляющими компаниями будто бы договариваются. А старших по дому пробуют обмануть, особо «бдительных» умасливают ремонтом в их квартирах. Ведь покрасить стены в одной квартире проще, чем сделать полномасштабный капитальный ремонт здания. Что было в Малом Могильцевском, 4а, нам неизвестно. В рамках экспертизы, скорее всего, станет ясно. Сейчас собственники этого дома активно пишут письма по недоделкам. С большой вероятностью тем, кому удалось на завершить ремонт «на бумаге», придётся вложиться и завершить его в реальности.
Закон предусматривает субсидиарную ответственность соответствующих субъектов федерации за плохую работу фондов. Из чего вывод один – поскольку ответственность за недоделки неизбежна, фондам нет смысла в манипуляциях с «липовым» проведением работ. Несоответствие фактов составленным бумагам в таком случае рано или поздно обнаружится. Выходит, инициатором таких недоремонтов может быть только сомнительный подрядчик. Остаётся лишь вопрос: в какие документы глядя, Фонд капитального ремонта увидел в ржавых дырявых трубах новые? Вряд ли тут могло обойтись без дополнительной заинтересованности.
Вместо навязывания своих подрядчиков самостоятельным домам, под видом стандартизации работ, Фонду капитального ремонта следует больше внимания уделить приёмке сделанного. Пусть в фондах появятся специалисты, отслеживающие качество работы подрядчиков, начиная с выбора самых необходимых работ для дома и подготовки проекта, до контроля качества материалов и приемки готового ремонта. Тогда собственникам не придется жаловаться на то, что деньги со спецсчетов растрачены, а работы не было. И подрядчики поймут, что выполнять ремонт на всех этапах придется честно и качественно. Обманывать Фонды, прячась за их спину, больше не удастся. Недоремонт не пройдет.
Фонд капитального ремонта не может уследить за подрядчиками на объектах