Инвестиционные компании обещают сверхдоходность от продаж апартаментов

5591
0
55910
Источник: Версия

В желании повысить пассивный доход инвесторы готовы идти на рискованные сделки. Относительно новым финансовым инструментом на рынке стала покупка коммерческой недвижимости с дальнейшим перепрофилированием ее в апартаменты. Некоторые компании обещают до 60% годовых.

Инвестиции в недвижимость никогда не теряют свою актуальность для людей, которые желают получать гарантированный доход без существенных рисков. С учетом ежегодного роста цен на квартиры в столице доходность подобных манипуляций достигает 30%. Небывалый процент дохода обещают компании, инвестирующие ваши деньги в апартаменты. Они берут на себя такие задачи, как поиск коммерческих помещений, черновой и чистовой ремонт, меблировка, документы жилищной инспекции и Росреестра, продажа данных жилых площадей. От инвестора потребуются только сумма не менее 30 млн рублей и небольшое ожидание в четыре месяца, зато выгода от подобного сотрудничества также будет оценена в цифры с шестью нолями. При вложении в 40 млн рублей на примере реального кейса, по словам представителей компании Apart-invest.com, вы получите 56-58 млн рублей. Мы не устояли перед таким заманчивым предложением и решили пару часов побыть инвесторами, готовыми инвестировать в данную недвижимость.

Офис компании расположен в самом центре столицы, в историческом особняке по соседству с Большим театром. Нас встретил представитель инвесткомпании Андрей. Пригласил пройти в переговорную и подождать пока освободится ключевой сотрудник Дмитрий, по совместительству основатель компании, который расскажет все подробности. Его не пришлось долго ждать, однако немного удивил его возраст. На вид ему было не более 35 лет. С учетом того, что на сайте компании сказано о 25-летнем опыте работе в сфере консультирования по покупке/продаже коммерческой и жилой недвижимости. Дмитрию оказалось важным знать, кто мы такие, почему решили инвестировать, как мы видим этот процесс, какую доходность ожидаем и много других общих вопросов. Все это его интересовало, как оказалось, не из праздного интереса или чтобы структурировать предложение и сделать его максимально приближенным к нашим запросам, а по словам основателя, они также делают выбор, с кем работать или не работать. То ли набивали цену, создавая ценность и ажиотаж, то ли пытались обезопасить себя от рисков.

Дальше последовало описание продукта, в который мы намеревались вложить свои деньги. Схема получилась довольно логичная и выглядит примерно так: первоначально приобретается некий объект необходимого метража, предположим 200 кв. м, и оформляется на инвестора. Дальше объект делится на небольшие площади по 10-20 кв. м. Опыт и связи экспертам из Апарт-инвест позволят сделать МЖИ И Росреестр за два месяца! После ремонта и получения всех необходимых разрешений продается новым собственникам. Выкупаются торговые помещения, первые этажи, помещения в офисных зданиях на удаленности более 10 минут от метро. Там подобные площади уже не очень подходят под торговлю, а для людей, которые намерены в дальнейшем приобрести данное жилье по цене 3-4 млн рублей за 10-20 кв. м, это большой роли не играет. При подобных вложениях помещение можно найти в отдаленных районах, таких как Беляево или Ховрино. Все процессы обещают занять 4 месяца, с первого месяца объекты уже будут размещены на площадках продажи квартир. Поскольку цену на готовые апартаменты компания ставит ниже по рынку, обещают, что процесс возврата инвестиций не займет много времени. Немаловажным пунктом оказалось, что апартаменты должны продаваться в том числе в ипотеку, поскольку регистрируются на отдельные кадастры. Данный факт повышает спрос.

Объект оформляет на себя инвестор. А после разделения и ремонта также продаёт с себя. Контроль за уплатой налогов и формой сделок будет на стороне инвестора, что, по мнению наших визави, даст возможность инвесторам выбрать популярный способ налоговой оптимизации.

Минимальные вложения инвестора будут состоять из следующих пунктов: 20 млн рублей – покупка помещения; 2-3 млн рублей – документы МЖИ и Росреестра; 4-5 млн рублей потребуется на ремонт помещения; 1-2 млн рублей – на сопутствующую технику; 500 тыс. рублей – на непредвиденные расходы. Интерес компании складывается следующим образом: до начала покупки между инвестором и компанией подписываются основной договор за «услуги», NDA (договор о конфиденциальности) и подтверждение о намерениях. Последние два пункта появились после того, как некоторые инвесторы решили идти в обход компании и самостоятельно заработать на подобной схеме. 150 тыс. рублей потребуется отдать за желание скорейшего заработка и показ двух объектов, чтобы компания не трудилась с пустопорожними клиентами. Дальше траты станут крупнее. Первый транш в 600 тысяч рублей компания потребует после покупки объекта, второй транш в те же 600 тыс. рублей – сразу после получения документов от МЖИ и Росреестра, аналогичный третий возьмут на выполнение черновых работ. После продажи придется отдать ещё средств, чтобы суммарно все поступления «экспертов» своего дела составили 40% от прибыли, полученной от продажи объектов. Прибыль инвестора составит 60% от дохода.

По словам представителей компании, они занимаются данным направлением 1,5 года, за этот срок было реализовано 12 проектов. Откуда появилась цифра в 25 лет опыта, мы не уточнили. Удивительно, какой большой прорыв произошел за последнее время, но сразу 16 проектов на сегодняшний день находятся в работе. Мы попросили показать объекты, которые сейчас находятся на стадии продажи. Дмитрий и Андрей, видимо, очень переживают за секретность инвесторов. Показали нам только одни апартаменты на циане, причем объявление было датировано днём нашего посещения. На просьбу связать нас с аналогичными инвесторами для получения отзыва нам отказали, сославшись на конфиденциальность. Большие проекты с большими деньгами должны предполагать большие обороты компании. К сожалению, мы не смогли обнаружить таковых. Как признались компаньоны, форма регистрации компании все время менялась, как менялись и города, где они были зарегистрированы. Обороты, указывающие на обсужденную деятельность, за компаниями, указанными на сайте и предоставленными консультантами, нам выявить не удалось.

Из данной встречи мы сделали вывод, что идея сама по себе не нова. Она достаточно продумана и должна работать в условиях наших реалий. Однако нести деньги в компанию, которая не может подтвердить свой положительный опыт ни документально, ни путем сбора отзывов, а при этом просит авансовые платежи, мы бы не стали. При положительном результате доходность в 60% была бы приятным бонусом к осознанию, что смог уберечь свои кровно заработанные и еще заработать. При негативном исходе можно остаться с недвижимостью, которая окажется никому не нужна, и самостоятельно заниматься риэлтерской деятельностью, тратя не только нервы, но и деньги.

07.07.2021

Материалы по теме

Инвестиционные компании обещают сверхдоходность от продаж апартаментов