В пятницу, 10 сентября, судье В.А. Фокеевой предстоит вернуться к рассмотрению крайне непростого дела. Собственники квартир в элитном жилом комплексе по ул. Ефремова, 19 подали иск против управляющей компании «Реставрация-Н +». Истцы считают, что управляющая компания установила экономически необоснованные тарифы на обслуживание дома. Спор выглядит весьма необычным:Практически всегда дела обстоят ровно наоборот: собираются люди, утверждают необоснованно низкий тариф, а управляющие его оспаривают.
Только в 2019 году за обслуживание дома на 163 квартиры УК выставила счета примерно 150 млн рублей, что выглядит явно завышенной суммой даже для «люксового» жилья в центре Москвы. «На бумаге» дом был сдан в эксплуатацию в 2015 году. Но по факту – данных об этом полно в открытых источниках – строительные и отделочные работы продолжались вплоть до 2019 года: явные шум, пыль, грязь, отсутствие парковок и безопасности. Понятное дело, что заселяться в такие условия никто не спешил. В 2020 году управляющая компания начала предъявлять собственникам претензии по оплате коммунальных услуг и содержания общего имущества в 2017-2020 годах. По сути, деньги с жильцов начали собирать так, как будто они уже могли полноценно пользоваться своей собственностью.
Стоит ли здесь уточнить, что управляющая компания аффилирована с застройщиком, и у покупателей квартир в Knightsbridge Private Park не было иного выбора кроме, как подписать с ней договор? Вопрос можно считать риторическим. Застройщиком, к слову, было то самое ООО «Хлебозавод №6», среди бенефициаров которого фигурировали обладатели весьма известной фамилии (см. Конкретно). Сейчас фирма находится в стадии банкротства. О схемах на сотни миллионов рублей, которые, судя по всему, были для неё привычными, мы расскажем в отдельной статье.
Так вот, в Хамовническом районном суде города Москвы покупатели квартир судятся с управляющей компанией, доказывая необоснованность тарифов на содержание дома. Как и положено в таких делах, суд назначил по данному вопросу экономическую экспертизу. Однако заключение экспертов, один из которых, к слову, не явился в судебное заседание, – якобы зимой он живёт в России, а летом – за границей, и потому не может приехать, – не смогло поставить точку в этом споре.
Более того, заключение, направленное в суд экспертной организацией, может стать поводом для возбуждения уголовного дела. По крайней мере, «Версии» известно, что представители истцов уже обратились в правоохранительные органы. Почему? Чтобы ответить на этот вопрос, позволим себе рассказать предысторию противостояния собственников квартир с управляющей компанией «Реставрация-Н+».
Началась эта эпопея почти 5 лет назад. Судя по протоколу общего собрания собственников квартир от 31 октября 2016 года (копия документа есть в распоряжении редакции), УК решила установить тарифы за обслуживание дома, строительство которого было завершено лишь к декабрю 2018. Компания предусмотрела едва ли не ежегодное повышение этих сумм.
Предполагалось, что с сентября 2015 по декабрь 2017 гг. жильцы будут платить по 235,39 руб. за кв.м. жилой площади и по 176,45 руб. за кв.м. нежилого помещения (запомним эти цифры). Согласно документу, с 1 января 2020 года тарифы должны были вырасти до 313,2 руб. и 234,9 руб. соответственно. Однако управляющая компания инициировала ещё одно собрание собственников , на котором в апреле 2020 года, судя по всему, задним числом снизила тарифы за предыдущие годы (мы также ознакомились с копией протокола).
Например, тариф за период с 24 сентября по 31 декабря 2015 года составил 116,2 руб/кв.м. для жилых помещений и 87,15 руб/кв.м. для нежилых – разница почти в два раза! В 2016-м – примерно то же самое. С чем связан пересчёт? С тем, что согласно обновлённым в 2020 году сметам, целый ряд услуг в предыдущие годы де-факто оказан не был. Например, управляющая компания действительно поддерживала работу лифтов и обеспечивала уборку помещений, но никакого озеленения и мойки фасадов не было. По сути, УК признала предоставление ложных сведений в отчёте за 2016 год.
При этом, как мы знаем из протокола собрания в апреле 2020-го, в ноябре того же года она запланировала новое повышение платы с жильцов до своих «плановых» значений: 260,44 руб/кв.м. и 195,13 руб/кв.м. для жилых и нежилых помещений соответственно. Такие тарифы действовали до конца 2020 года, сейчас жильцы Knightsbridge Private Park каждый месяц платят по 278 рублей за квадратный метр жилой площади, то есть порядка 15 млн рублей в месяц. Это уже не просто «делюкс», а какой-то «космический делюкс» получается. Потому жильцы и подали иск против УК.
Назначенные судом эксперты сравнили тарифы на обслуживание домов в нескольких жилых комплексах Москвы и пришли к выводу, что тариф ООО «Реставрация-Н+» в ЖК Knightsbridge Private Park можно считать экономически обоснованным. Правда, представить в судебном заседании формулы, по которым производились расчёты, они не смогли. Равно, как и показать документы, подтверждающие их цифры (тарифы в иных ЖК-аналогах). В самом заключении экспертов нет ни одного подтверждающего документа, формул расчетов. Ответ эксперта на закономерные вопросы представителей истцов звучал примерно так: «Мы можем предоставить расчёты по формулам, если суд запросит».
Как это заявление сочетается с тем, что заключение эксперта должно отвечать признакам верифицируемости, не вполне понятно. Любые расчёты в рамках судебной экспертизы должны быть исполнены так, чтобы их можно было повторить и, соответственно, проверить.
Изначально эксперт говорил о том, что надо вычитать НДС при расчете формулы ставки на 2021 г., потом – надо прибавлять. На просьбу посчитать в суде на калькуляторе один раз как считалась ставка, эксперт ответил отказом. Видите ли, у нее расчеты на 11 листов в экселе, там формулы и так далее. Вот суд попросит, тогда эксперт смилостивится и принесет расчет. Потом правда эксперт все же сознался, что, дескать, надо сделать всего два действия – прибавить НДС к изначальным тарифам и проиндексировать (привести к уровню 2021 г.). На вопрос представителя истца – какой индекс (величину) использовать, эксперт сказал, что это всем известная информация. Так-то оно может и так, но почему эксперт, зная формулу из двух действий и все величины, не смог посчитать среднюю ставку на 2021 год?
В ходе допроса в судебном заседании эксперт не дал ссылок на листы дела. Представитель истца задал ему вопрос по количеству собственников жилых квартир, поскольку данные эксперта и данные из договора управления разнятся. На что эксперт ответил, что он взял цифру «из материалов гражданского дела» (больше 10 томов). На вопрос о том, какой том, лист дела было сказано, что «в экспертизе мы не обязаны на каждый лист дела указывать. Вы знаете, какое количество материалов было? Мы делали с учетом этого».
Впрочем, вопросы вызывает не только проверяемость выводов, обозначенных в экспертном заключении по данному делу.
Эксперт не исследовал и не смотрел договоры управления в аналогичных жилых комплексах. При том, что если в договоре прямо не указано право УК менять тариф в одностороннем порядке, то до проведения очередного собрания собственников продолжает действовать тариф, утвержденный собранием. То есть, если собрание было в 2015 г. и тариф утвердили 100 р., то этот тариф будет и в 2020 г. – 100 р., если собрания не проводились. Однако эксперт, получается, закрыв на это глаза, просто брал и индексировал тарифы за разные годы, приводя к ставке за 2021 год. Вряд ли такие вычисления можно считать корректными, поскольку они явно приводят к искусственному завышению тарифов на объектах-аналогах.
Наряду с другими жилыми комплексами эксперты для подготовки своего заключения использовали данные о тарифах, установленных в «Смоленском делюксе». В этом случае класс объектов вроде бы совпадает, но есть нюанс. «Смоленский делюкс» не является многоквартирным жилым домом вовсе, это – многофункциональный комплекс,состоящий из нежилых помещений. И это ещё не последняя причина, по которой истцы ставят выводы экспертов под сомнение.
В предыдущем судебном заседании истцы ходатайствовали о назначении повторной экспертизы силами другой экспертной организации. Однако суд ходатайство отклонил. Причём произошло это даже вопреки тому, что в имеющемся заключении эксперты, по всей видимости, в произвольном порядке сравнили тарифы с НДС и без него, что вообще не выдерживает критики. По сути, эксперты сравнили тарифы за 1 кв. м. жилой площади, а тарифы за 1 кв. м. нежилой площади не сравнивали, хотя и дали заключение, что оба тарифа – экономически обоснованные.
По мнению истцов, экспертное заключение выглядит, как попытка умножить тёплое на квадратное и разделить на вторник. А поскольку в соответствии с законом эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, истцы посчитали, что дать оценку их действиям должны правоохранительные органы, куда подано соответствующее заявление. Кроме того, истцы отдали заключение экспертов на изучение другим специалистам, которые подготовили подробную рецензию с разбором ошибок и неточностей.
Рецензия позволяет процессуально обоснованно ставить вопрос о том, что в своём заключении судебные эксперты привели искаженные данные. В документе отмечено, что экспертами в ключевом столбце таблицы 2-9. Заключения были сделаны ошибки в 13 из 14 строчек (в пользу увеличения значения тарифа), то есть данные таблицы 2-9 некорректны на 93%. Экспертами в ячейках таблицы 2-10. Заключения, содержащих количественные величины, были сделаны ошибки в 43 из 90 ячеек, а значения в 8 из 90 ячеек невозможно никак проверить, т.е. данные таблицы 2-10. некорректны на 57%. При этом в ключевом столбце таблицы 2-10. Заключения были сделаны ошибки в 12 из 15 строчек (в пользу увеличения значения тарифа (вплоть до увеличения в разы, например, по ЖК Barkli Virgin House – в 2,2 раза), а в 3 из 15 строчек данные невозможно проверить, т.е. данные в ключевом столбце некорректны на 100%.
Одним словом, на предыдущем судебном заседании 20 августа, эксперт толком не смог ни подтвердить данные, которые он использовал, ни обозначить формулы расчетов, ни воспроизвести расчет. При этом эксперт был отпущен, а суд перешёл к стадии объяснений сторон. После приобщения рецензии на заключение экспертов, а также после почти часового выступления представителей истцов, заявивших о недостатках заключения, судья резко объявила перерыв на 30 минут.
Затем она по инициативе ответчиков, исходя из озвученных недостатков, определила повторно вызвать эксперта в суд, чтобы он дал пояснения, ознакомившись с рецензией. Возможно, на этот раз он всё же возьмет с собой подтверждающие документы, расчеты и формулы. Что произойдёт дальше, а также как суд отнесётся к доводам лиц, обладающих специальными познаниями, мы узнаем в ближайшую пятницу.
Жилой комплекс Knightsbridge Private Park построен в Хамовниках на территории бывшего «Хлебозавода № 6». Одноимённая компания-застройщик находится в процедуре банкротства, в рамках которой собственники квартир оспаривают целый ряд сделок. Они считают, что часть квартир и нежилых помещений была выведена застройщиком в аффилированные с ним компании по заниженной цене. До апреля 2017 года ООО «Хлебозавод №6» на 99,9% принадлежало ООО «Мито Ост». Бенефициаром последней в своё время были Наталия Борисовна Кузьмина и офшор «Рейнбим Сервисез Лимитед». Н.Б. Кузьмина – проректор МГИМО по финансово-экономическим вопросам. Её сын Энвер Васильевич Кузьмин через ООО «АСМЕ» владел 0,1% ООО «Хлебозавод №6». Сегодня Э.В. Кузьмин , а также Василиса Васильевна Кузьмина в равных долях владеют той самой управляющей компанией «Реставрация-Н+».
Как и почему жильцы Knightsbridge Private Park спорят с УК в Хамовническом суде Москвы