По данным комитета имущественных отношений, в 2017 – 2018 годах Петербург заработал на продаже коммерческой недвижимости 845 млн рублей, из которых 599 млн рублей в городскую казну перевели физические лица, не являющиеся предпринимателями. «Физики» чаще покупают недвижимость по одной простой причине: они не облагаются налогами, в то время как юрлица должны будут заплатить 18% НДС. До 2017 года фискалы не трогали предприимчивых граждан, но теперь все изменилось.
18 декабря Борис А. в Санкт-Петербургском городском суде проиграл в апелляции судебный спор с налоговой инспекцией. Фискалы проверили деятельность петербуржца в период с 2013-го по 2015 год. В эти годы он в статусе физического лица занимался покупкой и продажей городских нежилых помещений, совершив более 30 сделок, которые в общей сложности принесли ему чуть больше 11 млн рублей. За этот период он заплатил 1,5 млн рублей налога на доход физических лиц (НДФЛ) и более 700 тысяч рублей в качестве налога на имущество. Других налогов для физических лиц при продаже нежилых помещений и зданий не предусмотрено. Инспекция была в курсе всех его действий и до 2016 года никаких претензий ему не предъявляла.
А летом 2016 года налоговики взялись за покупателя недвижимости двумя руками: расценили его деятельность как предпринимательство и с учетом всех штрафов насчитали ему 29 млн рублей налогов. Большая часть суммы — это налог на добавленную стоимость, которую в момент сделки должен был заплатить продавец. Вот только ведомство этого не сделало. Петербуржец обратился в суд с требованием признать решение налоговой недействительным, однако и в первой инстанции, и в апелляции потерпел неудачу.
Как уверяет адвокат Валерия Голянова, защищающая интересы Бориса, и в Петербурге, и в России это уже второе такое дело за последнее время. Первое рассматривалось в Дзержинском районом суде, где решение налоговой безуспешно пытался оспорить Вадим В., которому фискалы доначислили более 30 млн рублей налогов. Он также уже проиграл апелляцию, но не намерен сдаваться и пойдет дальше с кассационной жалобой.
По словам Голяновой, в последние годы налоговики активно начали трактовать сдачу помещений в аренду как предпринимательскую деятельность, но вот до такой интерпретации, когда речь идет о продаже, дошли впервые. «Мы считаем, что в данном случае гражданин вел экономическую деятельность, а не предпринимательскую, а значит, решение налоговой неправомерно. Проблема в трактовании понятия, а исходя из логики налоговой, под предпринимательство можно подогнать вообще любые действия, которые повторились два или более раза, были связаны с некими рисками и принесли хоть какой-то доход. Государство требует заплатить в несколько раз больше, чем человек заработал, что, скорее всего, приведет к банкротству физического лица», – рассказывает адвокат из группы «Бизнес Развитие» Валерия Голянова.
Сам Борис А. утверждает, что он лично знает десяток людей, которые ведут схожую деятельность, а в городе их больше сотни. По его мнению, активизация налоговой инспекции может быть связана с тем, что петербургский комитет имущественных отношений (КИО) при продаже нежилых зданий и помещений «физикам» без статуса ИП не оплачивал НДС. Налоговики только за два квартала 2017 года насчитали комитету Смольного 13 млн рублей налога на добавленную стоимость, при этом другие временные промежутки в поле зрение фискалов не попали, хотя за последние 5 лет сумма сделок, по которым КИО чисто теоретически мог бы быть налогоплательщиком, превышает 2,3 млрд рублей. Стоит отметить и то, что в самом ведомстве с позицией инспекции не согласны и отстаивают свою правду в суде, но пока не очень удачно.
Юрист Павел Андреев, защищающий интересы Вадима В., уверен, что налоговая своим решением создает неопределенность относительно того, кто должен быть налогоплательщиком в данном случае. «На момент сделки, согласно нормам Налогового кодекса, заплатить НДС должен был орган субъекта Федерации. По результатам проверки налоговый орган выражает мнение, что это другое лицо. Это очень серьезная ситуация, поскольку согласно закону налогоплательщики – те, на кого обязанность возложена Налоговым кодексом. Допустимо ли, чтобы обязанность платить налог с субъекта Федерации переносилась на физическое лицо административным решением налогового органа?» – рассказывает Андреев.
Он отмечает, что сами по себе проверки законны и неизбежны, но если бы КИО, как и положено, заплатил НДС, то это и было бы главным подтверждением незаконности текущей позиции инспекции. При этом в очень похожем споре, с поправкой на то, что речь шла о сдаче помещений в аренду, Верховный суд в мае 2018 года уже занял сторону налоговой инспекции. Тогда высшая судебная инстанция подтвердила то, что житель Челябинска, на протяжении 3 лет сдававший помещения в аренду, но при этом не зарегистрированный как ИП, все-таки ведет предпринимательскую деятельность.
«Я думаю, что такой подход налоговой подтолкнет заинтересованных лиц использовать на торгах другую схему покупки нежилой недвижимости. Покупать будут в статусе индивидуального предпринимателя с использованием упрощенной системы налогообложения, по которой платится 6% от разницы расходов и доходов. При этом в качестве расходов будут фигурировать средства на покупку, а в качестве доходов — деньги, полученные от продажи», – считает руководитель агентства коммерческой недвижимости SPB4RENT Антон Шулико.
Как рассказали в комитете имущественных отношений, в 2013 году физические лица без статуса ИП выкупили нежилых зданий и помещений на сумму 860 млн рублей, в 2014-м — 484 млн рублей, в 2015-м — 230 млн рублей, в 2016-м — 204 млн рублей, в 2017-м – 168 млн рублей, в 2018-м — 431 млн рублей. Продемонстрированный подход налоговой очевидно снизит эти суммы – едва ли кто-то захочет через пару лет после покупки-продажи недвижимости вдруг узнать, что должен государству 30 млн рублей.
Михаил Грачев,
«Фонтанка.ру»
При чем здесь Смольный: Налоговая превратила петербуржцев в «предпринимателей» и доначислила им по 30 млн рублей