Покупка квартиры окончательно стала несбыточной мечтой для подавляющего большинства россиян. Если раньше ипотечные кредиты ложились тяжким финансовым бременем на семью, то теперь они стали и вовсе недоступны.
Сегодня льготная ставка по ипотеке составляет 12% годовых. А ведь ещё совсем недавно такую ставку называли запретительной и говорили о том, что большинству россиян подобные дорогие кредиты просто не по карману. Судя по всему, это и правда так. По данным девелоперских компаний, в апреле интерес к ипотечным кредитам на квартиры вторичного рынка упал на 76%. А в целом доля ипотечных консультаций снизилась на 38%.
Иначе говоря, покупку новой квартиры большинство наших соотечественников сегодня даже не рассматривают. «Темпы спроса на жильё замедлялись уже при уровне ипотечных ставок около 9–10% годовых в 2021 году, поэтому, конечно, льготная ипотека (под нынешние 12%. – Ред.) не станет таким же мощным драйвером спроса, как в 2020 году, когда ставки по ней составляли 6–7% годовых», – пояснил «Нашей Версии» совладелец группы «Родина» Владимир Щекин.
Но вот что интересно: при этом падения цен на квартиры в новостройках не происходит. Более того, по итогам марта-апреля цены даже немного подросли. Что понятно – расходы увеличились. И, похоже, расти издержки будут и дальше. В такой ситуации, полагают эксперты, у девелоперов останется один выход – снижать качество и уменьшать площадь нового жилья. В этом смысле застройщики будут похожи на производителей продуктов, уменьшающих количество товара в упаковке, чтобы потребитель не заметил подорожания.
«Этот тренд начался давно и продолжается до сих пор: за первый квартал 2022 года средняя площадь сделки снизилась до 51 квадратного метра, что на 10% ниже, чем годом ранее, – рассуждает директор по стратегическому маркетингу и продукту Level Group Александра Мамохина. – При этом застройщики будут проектировать больше вариантов с гибкими планировками и предусматривать квартиры под объединение».
Ещё хуже дела обстоят на вторичном рынке. На этот сегмент не распространяется льготная ставка в 12% годовых, так что за покупку «вторички» банки требуют 17, а то и 20% годовых. Несколько недель назад представители одной из крупных риелторских компаний направили обращение в правительство и Центробанк с просьбой сохранять прежние ипотечные ставки для новых покупателей жилья на вторичном рынке. Однако сегодня мало кто верит в то, что данная инициатива будет одобрена: если банкиры будут сохранять прежние условия, но сами при этом станут кредитоваться у ЦБ под высокий процент, кто-то должен будет им компенсировать разницу. Но есть и хорошая новость. «Сейчас на «вторичке» всё плохо и рынок сжался до обменных схем. Если такая ситуация продлится в ближайшие полгода, то цены в этом сегменте будут снижаться, причём очень сильно», – считает руководитель проекта Lifedeluxe.ru Сергей Бобашёв.
Кстати, даже в нынешних непростых условиях ставки по ипотеке вполне можно было бы снизить. «Для этого банкам нужно изменить подход к комиссии от девелопера, – рассуждает руководитель ипотечного кредитования ГК «А101» Рустам Азизов. – Сейчас она действует сразу после того, как покупатель заключит кредитный договор. Однако в схеме эскроу-финансирования у девелоперов нет своих денег, поэтому практически любая субсидированная программа требует от девелопера расширения кредитных лимитов. Если перенести уплату комиссии на момент раскрытия эскроу-счетов, это снизит общий уровень кредитной нагрузки на девелопера и позволит ему предлагать клиентам более привлекательные условия».
Ключевым фактором, влияющим на доступность жилья, является наличие экономического роста и как следствие роста благосостояния населения, с которым последние несколько лет были большие проблемы. Злую шутку с рынком недвижимости сыграла и программа льготной ипотеки, когда льготная ставка составляла 6%. Количество сделок с недвижимостью действительно выросло, однако благодаря дешёвой ипотеке и без того высокие цены на недвижимость выросли ещё больше. И уже с этого уровня продолжили расти на фоне удорожания стройматериалов и рабочей силы.
«Чтобы жильё стало доступным, необходима комплексная программа развития экономики и выхода на высокие темпы роста, мобилизация внутренних ресурсов, поиск новых поставщиков технологий. Само строительство может стать драйвером такого роста – на одно новое рабочее место в этой отрасли приходится 15 рабочих мест в смежных отраслях. При таком развитии удастся поддержать спрос, причем даже при сравнительно высоких ипотечных ставках», – резюмирует Владимир Щекин.
Про покупку квартиры в ипотеку пора забыть