В России собираются начать массовое строительство арендных домов с бюджетными квартирами. Данный шаг призван способствовать выводу этого сегмента рынка в белую зону. Кроме того, рынок аренды может стать привлекательным для застройщиков. Инвесторам будут предоставлены налоговые льготы и преференции по кредитованию. Соответствующий законопроект готовят депутаты Госдумы.
Значительная часть аренды жилья в России приходится на теневой сектор, так как далеко не все владельцы квартир заключают с квартиросъемщиками официальные договора и платят налоги. В Госдуме возможность изменить ситуацию увидели в массовом строительстве так называемых доходных домов – многоквартирных зданий с недорогим жильем под аренду. Об этом сообщает газета «Известия» со ссылкой на зампредседателя думского комитета по строительству и ЖКХ Владимира Кошелева, представляющего ЛДПР. Он отметил, что появление домов под аренду выведет из серой зоны соответствующий сегмент рынка. Кроме того, депутат указал, что их строительство выгодно и инвесторам: они получат налоговые льготы на десятилетний срок – нулевой налог на прибыль, на землю, на владение объектом, а также льготные кредиты на финансирование стройки. По словам парламентария, законопроект собираются внести на рассмотрение в Госдуму в начале 2023 года.
В результате, как считают авторы законопроекта, в России появится сегмент арендных домов, которые будут сдавать жилье официально по приемлемым ценам. В результате конкуренции большая часть рынка будет вынуждена перейти на официальное положение.
Лучше, чем на «Авито»
Вопрос об арендных домах поднимается в России не впервые. На сегодняшний день им уже занимается «Дом.РФ». В данный момент в портфеле компании 16 проектов – в Москве, Приморье, Тюменской, Воронежской и Свердловской областях. Большая их часть сосредоточена в столице. По данным «Авито Недвижимость», в среднем аренда квартиры в Москве обходится примерно в 55 тысяч рублей в месяц. За такую сумму можно найти и съемную квартиру от «Дом.РФ». А в Воронеже запустили первый объект компании, где льготники могут оплачивать 80% от стоимости аренды за счет государственного субсидирования.
По расчетам экспертов, себестоимость строительства коммерческих проектов под аренду составляет примерно 120-130 тысяч рублей за квадратный метр. Еще порядка 40 тысяч рублей приходится на отделочные работы, так как, в отличие от обычных новостроек, дома, предназначенные для аренды, не могут сдаваться без обоев, напольного покрытия, сантехники и так далее.
По оценкам «Дом.РФ», с учетом отделки стоимость строительства стандартного здания сегодня составляет около 75 тысячи рублей за квадратный метр.
Создание жилищного фонда позволило бы предоставить квартиры нуждающимся гражданам, которые пока не могут обзавестись собственной жилплощадью, на доступных условиях.
Привлечь девелоперов
Сейчас общий объем арендного жилья в России оценивается примерно в 239 миллионов квадратных метров. К аренде вынуждены прибегать около 10% российских семей. Для сравнения, в развитых странах данный показатель составляет 30-40%, а в крупнейших мегаполисах планеты порядка 80% населения живет в съемном жилье. Это связано с менталитетом людей и с отсутствием стереотипа, согласно которому обязательно нужно иметь свою недвижимость.
Институт социальной аренды очень развит на Западе, и на такие дома может приходиться 20% от жилого фонда. Чаще всего такое жилье сдается без мебели, и люди, меняя квартиру, перевозят на новое место свои вещи. Социальное жилье в странах Европы обходятся примерно вдвое-втрое дешевле, чем при поиске квартиры на открытом рынке.
Для России арендное жилье тоже будет отнюдь не лишним. Многие социальные проблемы будут разрешены – незащищенные категории населения будут обеспечиваться квартирами на условиях аренды. Но все упирается в отсутствие интереса у инвесторов.
По сути, арендный дом не отличается от обычного жилого здания ничем, но одно важное различие все же имеется: когда застройщик продает квартиры, проект окупается за 3-4 года, а для здания под аренду процесс растягивается на срок до 20 лет. И, к примеру, сдача в аренду офисов тоже значительно выгоднее.
Именно поэтому у девелоперов нет мотивации в строительстве домов под аренду. Для того, чтобы ситуация изменилась, в отрасль должны прийти дополнительные игроки. К тому же, с учетом современных реалий, такой инструмент будет очень удобен для граждан, работающих удаленно и предпочитающих время от времени менять место жительства, не привязываясь ни к конкретному району, ни даже к городу.
При должном подходе инициатива может стать привлекательной для застройщиков. Если будут приняты необходимые меры поддержки, девелоперы будут интересоваться такими проектами и станут входить в этот сегмент. Льготы станут стимулом для работы на перспективу.
Налоги не мимо
Как указывают эксперты, теневая аренда жилья лишает государство порядка 200 миллиардов рублей налогов ежегодно. Большая часть россиян избегает уплаты налогов, уклоняясь от исполнения закона, а фискальные органы не в состоянии выявить каждую съемную квартиру и взыскать с собственников деньги за недекларированный доход. Арендные дома будет значительно легче контролировать.
Необходимость в таких проектах, определенно, есть. Несмотря на многочисленные программы господдержки, не все семьи подходят под условия выдачи льготной ипотеки. Нужны альтернативные варианты решения жилищного вопроса, и арендные многоквартирные дома – один из них. В итоге решатся сразу две задачи – с одной стороны, увеличится количество доступных к аренде квартир, а с другой, как уже упоминалось выше, рынок выйдет из тени.
В дополнение к налоговым и кредитным льготам, по мнению экспертов, девелоперам можно было бы предложить такие меры как снижение платежа за изменение вида разрешенного использования участка и реализация земли за долю государства в проектах, которая будет отводиться конкретно под арендное жилье.
Сейчас рынок съемного жилья во многом остается архаичным. Выбор часто оставляет желать лучшего, а интересные варианты перехватывают риелторы, взвинчивая цены. Если в стране появится сектор прозрачной аренды, это благотворно повлияет на весь рынок в целом. За счет льгот, которые получат застройщики, население сможет рассчитывать на комфортные ставки по аренде.
Впрочем, по мнению некоторых специалистов, для вывода аренды из тени появления арендных домов недостаточно. В случае обострения конкуренции большая часть собственников просто предпочтет снизить арендную плату, но не оформить сдачу жилья официально. Тем не менее, появление арендных домов будет способствовать естественному регулированию арендных ставок. К тому же, многие нуждающиеся в жилье россияне предпочтут именно такой тип съемной квартиры, а это значит, что налоговые поступления в бюджет увеличатся.
В России могут запустить массовое строительство домов под съемное жилье: это выведет аренду из серой зоны