Новостройки Санкт-Петербурга переживают ныне трудные времена: спрос резко упал, купленные иногородними квартиры «про запас» зачастую стоят пустыми, к «муравейникам» уже порой игнорируют даже подъездную инфраструктуру. Меж тем застройщики сами в тяжелом положении, потому что строят в кредит, то бишь, в долг, который редко платежом красен. Правда, в последнее время нормализовались цены на материалы — арматуру и газобетон.
В конце прошлого года эксперты рынка недвижимости и девелоперы признали, что при продаже квартир в новостройках «теперь приходится делать для покупателей значительные скидки». Насколько значительные? Обычно риелторы начинают с 10%, а там кто кого передавит. Но есть сведения, что скидки на новые квартиры в «муравейниках» Санкт-Петербурга, они же «человейники», порой доходит до 30%. К примеру, в компании ЦДС официально отрицают, что организация делает скидки. Однако косвенные данные говорят об обратном. Так, к примеру, по данным системы мониторинга и анализа новостроек bnMap.pro, в данный момент в Санкт-Петербурге с большими скидками продается 32 из 243 объекта недвижимости, прежде всего жилые квартиры, и многие из них относятся как раз к ЦДС. Здесь обращает на себя внимание компания «Петербургская недвижимость», которая делает скидки до двух миллионов рублей, правда это касается преимущественно элитного многокомнатного жилья. По данным риелторов, различные скидки и бонусы действуют примерно в 8 из 10 случаев продаж, но не всегда они в денежном выражении: тут и паркинг в подарок, и бонус на ремонт, и бесплатная охрана в течении года. Естественно, наибольшие скидки по традиции приходятся на квартиры на первых этажах. Бывает, как говорят представители застройщиков, что срочно требуется снять деньги со счета эскроу, а потому квартиры необходимо реализовать как можно быстрее.
Впрочем, спрос на петербургские «человейники», которые так «прославил» блогер Илья Варламов, действительно снизился необычайно резко. Опять же по данным профильного портала bnMap.pro, сейчас в Санкт-Петербурге квартира первичного рынка по времени продается на 20-30% дольше, чем еще в середине 2021 года. В среднем почти восемь месяцев. Понятно, у людей стало банально меньше денег, многие платежеспособные товарищи и вовсе покинули страну. Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости и генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа» Дмитрий Щегельский прогнозирует, что «в условиях финансовой стагнации населения скидки на первичном рынке недвижимости Петербурга будут только расширяться, потому что надо же как-то построенное уже жилье реализовывать».
Между тем не всё радужно и с реализованными квартирами в огромных новостройках. Где-то треть, где-то даже половина квартир стоят пустыми, хотя имеют хозяев. «Такая ситуация получилась как минимум по двум причинам, — рассказывает корреспонденту «Нашей версии» риелтор Светлана Моисеева. — В недвижимость принято было вкладываться, так как только она была неким оплотом стабильности, а не допустим, банковский вклад, или там собственный бизнес. Конечно, квартиры покупались под сдачу жилья, это своеобразная рента. Но сейчас, в условиях уменьшения денежной массы у населения, не так просто найти желающих снять квартиры в «муравейнике». Слабая социальная инфраструктура, к некоторым домам даже нет подъездных путей, небольшая престижность такого жилья отпугивает многих, особенно с детьми. Это первый момент. Второй — многие десятки тысяч квартир покупались иногородними — для детей, которые тут учились или начинали работать. В последние полгода наблюдается исход этих «экспатов» на малую родину, а квартиры стоят пустыми, потому что и сдать-то особо некому».
Действительно, порой «человейники» выглядят уже в стиле апокалипсис: огромные махины из стекла и бетона без присутствия следа человека.
Понятное дело, за последнее время строительным компаниям и девелоперам пришлось споро приноравливаться к новой жизни. Пока можно сказать, что они уж очень резко провалились, во всяком случае по играм прошлого года: по данным сервиса DataFlat.ru, за 9 месяцев 2022 года в Петербурге и области было продано 52,7 тыс. квартир общей площадью 2,07 млн м2. Суммарная выручка застройщиков при этом составила 389,9 млрд рублей. Средняя цена проданного жилья — 188 тыс рублей за 1 м2. По оценкам экспертов, по сравнению с прошлым годом объем продаж упал примерно на треть. Однако! Выручка застройщиков практически не пострадала: за 9 месяцев прошлого года они заработали чуть более 390 млрд рублей. Это связано в основном с ростом цен на строящееся жилье. В сентябре год к году цена выросла со 161,6 тыс. до 207 тыс. рублей за «квадрат».
«Однако это прошел только первый кризисный год, — говорит Светлана Моисеева. — Дальнейшие прогнозы для рынка неутешительные, некоторым игрокам с него, наверное, вообще придется уйти. Потому что выхода из сложившейся ситуации не видно и близко. Грубо говоря — откуда людям-покупателям деньги взять?».
Между тем строительные компании также залезают под конкретные объекты в свою «банковскую ипотеку». И бывают должны не только кредитным учреждениям, но и поставщикам материалов, рабочим. Кто из компаний либо девелоперов наиболее пострадал в такой ситуации? В среднем в Санкт-Петербурге пострадали все — к примеру, весной 2022 года количество сделок по квартирам равнялось примерно 37 тысячам операций, а по итогам трех летних месяцев — ничтожным 3,4 тысячам. Разница колоссальная, отсюда и всяческие скидки ныне. И за счет них осенью рынок удалось несколько стабилизировать, правда, уходя при этом в лучшем случае в ноль. Но есть и отрадные новости для застройщиков — материалы в последние месяцы стали дешеветь. По словам Виталия Коробова, генерального директора Element development, «сейчас, когда ситуация на рынке материалов несколько стабилизировалась, так, цены на арматуру и газобетон упали почти в два раза, удалось наладить поставки импортных материалов. Поэтому, несмотря на все сложности, вновь появилась возможность построения финансовых моделей и стали понятнее условия банковского финансирования».
Но есть, если смотреть открытые источники, конкретные аутсайдеры в этой ситуации, например, уже упомянутая группа ЦДС. Гендиректор этой компании Михаил Медведев как раз и говорит: «В текущей ситуации уровень нестабильности значительно возрос. Сейчас мы понимаем, что нет возможности вернуться к прежним показателям, а траектория движения к точке равновесия пока никому не кажется ясной. Началась переоценка рисков со стороны всех участников рынка недвижимости: застройщиков, девелоперов, банков и клиентов в том числе. И этот процесс займет какое–то время».
Посмотрим, какое. Так, президент группы RBI Эдуард Тиктинский считает, что сейчас человеку «принимать решение о серьезной покупке в связи с непонятной ситуацией непросто, то через месяц–другой он все равно к этому решению придет. Опять же если не появятся новые вводные. Но тут мы не можем вообще ничего прогнозировать».
Напоследок отметим изменения на рынке петербургской стройки за последний год. Есть явная тенденция к укрупнению игроков, что всегда бывает в кризис, а также сменился лидер. Если в 2019 году на рынке работали 82 организации, то сейчас их 67 (минус 19%). За прошедший год Setl Group уступила лидерство группе ЛСР.
Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru, наверное, точнее всех пояснил процесс закономерности укрупнения игроков на строительном рынке второй столицы: «В нынешних условиях крупные компании вынуждены постоянно наращивать объемы — это их бизнес–стратегия. Маленькие фирмы, которые один объект построили, другой начали, так и будут работать. А вот середняки либо вырастают до больших, либо сворачиваются до маленьких».
Как пояснил Смольный, в 2022 году в Санкт-Петербурге ввели в эксплуатацию 3,46 млн квадратных метров жилья: а именно 1414 домов на 70 206 квартир. В лидерах предсказуемо оказался Приморский район — там сдали 60 домов на 23 758 квартир. В Смольном подчеркнули, что Санкт-Петербург перешел на новую систему работы с застройщиками: все новые разрешения на строительство выдаются с обязательным вводом социальных объектов. Однако сданное «в строй» жилье не означает купленное.
Светлана Моисеева итожит: «Конечно, петербургский рынок первичного жилья в ближайший год точно не схлопнется. И для покупателей может стать как раз неплохим — предложения, и весьма неплохие, превышают спрос. Но здесь еще важно, как себя поведут банки, каковы будут условия кредита. Надо понимать, что у простых людей тучные нулевые закончились уже давно».
Застройщики Санкт-Петербурга выживают игрой на понижение