Земельная распродажа. Сколько будет стоить украинский чернозем

2586
0
25860
Источник: SKELET-info

Различные иностранные фонды и организации, действующие долгие годы в Украине, финансировали информационную кампанию по теме открытия рынка земли. Какие факторы сейчас влияют на стоимость земли, какой будет ее цена и почему Украине сейчас нужно пристально следить за земельным рынком Болгарии, анализируют

Реформаторы-шантажисты

Уже очевидно, что все обещания лоббистов земельного рынка оказались несостоятельными. Все рассказы о стоимости украинской земли на уровне ценников во Франции, Германии и даже Нидерландов, оказались профанацией. Власть в целом, и ответственные за земельную реформу персоналии в частности, продолжают спекулировать вопросом цены на землю.

Нет и подобия серьезного прогноза по вопросу формированию цены с учетом ключевых факторов. Отдельные чиновники и ведомства с ловкостью фокусников и биржевых брокеров лишь словесно жонглируют приблизительными цифрами.

Ранее в Министерстве финансов называли сумму 2,5 тысячи долларов за гектар. Министр развития экономики, торговли и сельского хозяйства Тимофей Милованов подчеркивал, что в правительстве рассчитывают на стоимость одного гектара на уровне выше 1 тысячи долларов. То есть Милованов сам не понимает влияния факторов ценообразования и не имеет внятного прогноза цены на землю при открытии рынка.

Советник премьер-министра по экономическим вопросам Алексей Мушак предположил, что стоимость гектара будет в районе 2 тысяч долларов. Замминистра экономики Тарас Высоцкий в одном из интервью озвучил свой прогноз: «Наши расчеты показывают, что если мы применяем предложенную модель, которая действует, то это будет в среднем 2,2 тысячи долл. эквивалент за гектар… Если исходить из ограниченной модели, с ограничениями, это будет максимум $1,5 тысячи. Вот цена ограничений (то, что называется «только украинцы покупают»)».

Ответственные за реформу управленцы не могут дать внятных объяснений и ценовых ориентиров стоимости земли при открытии рынка. У каждого ведомства Кабмина, отдельного министра и замминистра — свои «прогнозы» и «оценки». Но главное, что никто не обсуждает реальные факторы формирования цены, механизмы контроля и влияния на них.

В случае с цитатой замминистра Высоцкого, налицо и вовсе открытый шантаж общества ценовым фактором. Мол, если будете мешать нашему формату реформы, то будете продавать землю за копейки. При этом никак не объясняется, как максимально открытый рынок, с допуском иностранцев и большими лимитами концентрации, поспособствует росту стоимости земли.

В конечном итоге, сейчас украинцам обещают весьма скромные суммы за их землю. Эти цены далеки даже от «минимальных» польских показателей в 8-10 тыс. долларов за гектар, которыми так долго искушали отечественных пайщиков.

Риски государственного «демпинга»

Ряд объективных факторов говорит о том, что оценки представителей власти о 2 тыс. долларов за гектар могут оказаться чересчур оптимистичными. Первичным параметром стоимости земельных ресурсов является нормативная оценка земли. На ее базе рассчитывается цена аренды, которая, согласно Закону «Об аренде земли», должна быть не ниже 3% от стоимости земли в год. Действующие арендные ставки могут послужить наиболее точным ориентиром прогнозирования цен.

Когда власть готовилась штурмом принимать земельный закон в первом чтении, были заказаны социологические опросы, продемонстрировавшие интересные особенности. Исследование группы «Рейтинг», которое проводилось в конце октября 2019 года, предоставляет наглядный срез по арендным ставкам. На вопрос о том, сколько собственники земли получают за аренду своего пая в год, ответы респондентов распределились таким образом:

  • 3% — ничего не получают;
  • 6% — получают менее 1 тысячи гривен;
  • 29% — от 1 до 3 тысяч гривен;
  • 23% — от 3 до 5 тысяч гривен;
  • 21% — более 5 тысяч гривен;
  • 18% — затруднились с ответом.

То есть, 61% пайщиков в Украине получает за аренду земли менее 5 тыс. гривен или чуть больше 200 долларов. Можно утверждать, что медианный уровень цены аренды составляет 3-3,5 тыс. гривен (около 125-145 долларов). Исходя из этого, гектар земли будет стоить, в лучшем случае, приблизительно 1000-1200 долларов.

Еще одним важным фактором является активность предложения земельных ресурсов на рынке. Предварительные прогнозы, оценки власти и результаты соцопросов дают неоднозначные данные о количестве собственников земли, готовых продать ее с открытием рынка. Расчеты варьируются от 6 до 16% украинцев, готовых сразу продать паи. На первый взгляд, это незначительное количество, которое сильно не взвинтит предложение на рынке и не собьет цену.

Впрочем, эти данные могут не учитывать скрытых эффектов. Пайщик, который еще вчера заявлял о нежелании продавать землю, завтра может изменить свое мнение под давлением жизненных обстоятельств (экстренная потребность денег на лечение, необходимость купить недвижимость, рассчитаться по долгам).

Можно предположить, что население не выступит главным триггером стимулирования предложения,ожидая более приемлемой ценовой конъюнктуры. Однако, крупным продавцом земли на первом этапе станет государство. По приблизительным оценкам, в Украине насчитывается от 7 до 10 млн га государственных земель. Точные данные будут известны, когда Госгеокадастр закончит инвентаризацию и паспортизацию земельных ресурсов страны.

Ранее, министр Тимофей Милованов заявлял, что уже в 2020 году государство ожидает поступления свыше 1 млрд долларов от продажи земли. Исходя из расчетов Милованов, даже при стоимости гектара 2 тыс. долларов, покупатели должны будут приобрести более 500 тыс. га земли за очень короткий период (открытие рынка запланировано на октябрь 2020 года).

При такой интенсивности земельного предложения, цена априори не будет высокой. Если государство и получившие в распоряжение землю территориальные громады выйдут на рынок с массированным предложением, это гарантированно обвалит цены на начальном этапе. Так цена за гектар вполне может опуститься даже ниже 1000 долларов.

Уровень доходность сельскохозяйственного бизнеса также будет влиять на формирование цены на землю. Предварительные оценки показывают, что доходность от использования одного украинского гектара составляет в среднем 400-600 долларов. Это объясняется структурой и типом производственной модели украинского АПК.

Крупные игроки рынка занимаются выращиванием преимущественно низкомаржинальных сельскохозяйственных культур. Агробизнес ориентируется на экспортные тренды, которые диктуют мировые рынки сырья.

Низкий процент добавленной стоимости производимого товара с лихвой компенсируется количественным фактором. Потому украинские агрохолдинги концентрируют огромные посевные площади, имея земельные банки по 200-400 и даже 500 тыс. га.

Стремительное укрепление гривны, которое наблюдалось в прошлом году, сильно ударило по реальным доходам аграрных экспортеров посредством курсовой разницы. Снижение доходности агробизнеса в целом также будет сказываться на удешевлении земли при открытии рынка.

Важным фактором будет также стоимость кредитных ресурсов в будущем. Большой процент по кредиту, который условно можно взять на развитие сельскохозяйственного бизнеса, делает менее привлекательным этот вид деятельности и снижает ценность основного производственного ресурса – земли.

Влиять на стоимость земли будет и уровень плодородия отдельно взятого участка. Ситуация с состоянием грунтов сельскохозяйственных земель, обстоит далеко не лучшим образом, о чем недавно писали «Вести.ua».

Очень важно, чтобы власть понимала факторы риска на первичном этапе запуска рынка. Большое предложение разгонит рынок, «демпинг» на государственной земле снизит стоимость ресурса, а другим игрокам придется долго ждать вероятного повышения цены.

Каких-то «сверхусилий» для этого не нужно. Достаточно неконтролируемого запуска рынка. Можно, например, сразу выставить на продажу все земли Национальной академии аграрных наук, которая является крупнейшим теневым «латифундистом» в Украине — в пользовании НААН находится около 400 тыс. га.

Спекулянты уже заняли очередь

Важным фактором, способным серьезно повлиять на становление земельного рынка Украины, является возможность банков и кредитных учреждений становится собственниками земли. Как уже ранее писали «Вести.ua», допуск банковских структур на рынок создает угрозы масштабных спекулятивных процессов. Эта норма делает землю, не столько производственным ресурсом для ведения аграрного бизнеса, сколько активом и инструментом финансового рынка услуг. Использование земли не по прямому назначению может превратить ее в объект примитивного финансового спекулирования.

Вбрасывание на рынок большого количества земли для продажи, участие в процессе финансовых структур – все это грозит созданием спекулятивных схем и надуванием земельного «пузыря». В таких условиях цена земельных ресурсов будет весьма незначительной. Бенефициарами перераспределения рынка станут крупные агрохолдинги и финансовые спекулянты, которые создадут нужные схемы под прикрытием земельного ажиотажа.

30.01.2020

Материалы по теме

Земельная распродажа. Сколько будет стоить украинский чернозем