Земельный участок в селе Монастырь Адлерского района Сочи стал предметом судебного спора между собственницей Илоной Горшеневой-Долунц и прокуратурой, посчитавшей возникновение права собственности на него незаконным. При этом право ответчика на защиту в судах фактически проигнорировали.
Сама Илона, ответчик по этому делу, не имела возможности присутствовать на судебных заседаниях, так как по роду своей деятельности находилась либо в Москве, либо в Китайской Народной Республике, являясь представителем российских предпринимателей в городах Гуанчжоу и Шэньчжэнь, оказывая им помощь в организации бизнеса в условиях экономических санкций.
«Наша Версия» уже писала о выходящей за пределы здравого смысла ситуации с частным домом в селе Монастырь Адлерского района Сочи, принадлежащим Илоне Горшеневой-Долунц по праву собственности, возникшему на основании договора купли-продажи от 2000 года. Коротко напомним, что после завершения строительства капитального трёхэтажного дома, получения всех необходимых согласований, присвоения дому почтового адреса и выдачи всех правоустанавливающих документов, и даже после того, как в 2014 году дом участвовал в программе Олимпийского гостеприимства, прокуратура вдруг потребовала признать его самовольной постройкой и снести. Истец опирается на утверждение, что в городских архивах якобы отсутствуют оригиналы правоустанавливающих документов. При этом подлинные экземпляры, имеющиеся на руках у нынешней владелицы, почему-то не принимаются во внимание.
Параллельно этой истории развивается судебная баталия за земельный участок площадью 15 соток, который по факту является половиной общего участка, – на другом и построен дом. Истец в лице прокуратуры утверждает, что право собственности на землю у начального собственника Н. Ивлевой, а в последующем у ответчика И. Горшеневой-Долунц возникло незаконно, ссылаясь при этом на постановление № 249/4 главы Молдовского сельсовета от 1993 года, согласно которому Н. Ивлевой был выделен участок земли площадью 15 соток и разрешено на нём индивидуальное жилое строительство (ИЖС). Претензии прокуратуры были основаны на том, что земельный участок ответчику не предоставлялся, а был только отведён и его следовало образовать за счёт свободной территории с установлением границ участка в натуре, как этого требовала ст. 32 Земельного кодекса РСФСР, в то время как землеустроительное дело по спорному участку было изготовлено в 2008 году, а поставлен на кадастровый учёт он был только в 2009 году. Таким образом, «в 2000 году этого участка в натуре не существовало», как утверждала представитель прокуратуры на заседании Адлерского районного суда г. Сочи 10 июля 2023 года.
Однако участок на самом деле, естественно, существовал и к тому же был законно оформлен. Ни прокуратура, ни суд первой инстанции, ни апелляция не хотели вникнуть и понять простейший вопрос (документально подтверждённый первичными материалами, имеющимися в деле), что был создан, оформлен, продан и куплен единый участок размером 30 соток. И как бы его хоть 10 раз ни делил Росреестр, он продолжает являться единой территорией собственника. Разделение было проведено без ведома и согласия собственника в 2000 году, без оформления землеустроительного дела, о чём стало известно владельцу в 2008 году. Границы участка были образованы и оформлены предыдущим собственником в 1994 году. После его покупки Илоной, участок остался в прежних границах. Потому его неожиданное разделение Росреестром не оспаривались. Ведь её права это не ущемляло.
В городских архивах первичные документы были утеряны, новый собственник их восстанавливал и многие восстановил. Прокуратура в исковом заявлении также утверждает, что на момент изготовления землеустроительного дела участок пересекал границы Сочинского национального парка, а потому не имеет права на существование, что не только по мнению ответчиков, но и по выводам кадастрового инженера является недостоверным.
Подчеркнём, что речь идёт не о произвольно самозахваченном участке земли. Он был официально выделен первоначальному собственнику, который получил на него Государственный акт. А, согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 23 октября 2012 года
№ 18-КГ12–40, именно Государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования землёй имеет равную юридическую силу с записями ЕГРП и является единственным доказательством существования такого права на земельный участок, размер и границы которого указаны в чертеже.
Но этот документ проигнорировали, и Адлерский районный суд г. Сочи удовлетворил исковые требования прокуратуры, причём сочтя, что достаточно только одного судебного заседания разбирательства дела по существу, чтобы в нём разобраться.
При этом ходатайство представителя ответчика Константина Горшенева об истребовании дополнительных доказательств судья Сергей Машевец отклонил, посчитав, что это приведёт к затягиванию рассмотрения дела. А ходатайство об отложении заседания по состоянию здоровья представителя ответчика и вовсе оказалось им проигнорировано, несмотря на то что незадолго до этого Горшенев перенёс три операции, из них две – на сердце. И к моменту судебного разбирательства проходил послеоперационную реабилитацию, то есть фактически явился в суд с больничной койки. Как видим, решение суда фактически основывалось на позиции прокуратуры. А как же гарантированное законом право стороны на представление суду доводов и доказательств по всем возникающим в ходе разбирательства вопросам? Представитель ответчика, похоже, был его лишён.
В ноябре 2023 года судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда, насколько мы понимаем, проявила формальный подход к апелляции, отказав представителю ответчика в приобщении к делу дополнительных доказательств и в назначении экспертизы в подтверждение того факта, что спорный участок не имеет отношения к территории Сочинского национального парка и никак с ней не пересекается. При том, что даже на публичной кадастровой карте отчётливо видно, что участок граничит, но не пересекается с территорией нацпарка. Почему же прокуратура и суд не захотели проводить экспертизу? Ответ вряд ли можно найти. Но вот собственник участка понимал, что экспертиза необходима. О чём и просил в суде. И сам был вынужден заказать исследование. В заключении специалиста кадастрового инженера сказано, что земельный участок не пересекается с границами Сочинского национального парка. То есть находящаяся в собственности земля Илоны Горшеневой-Долунц не налагается на участок 23:49:0404001:197, входящий в состав парка 23:49:0000000:24, который имеет уточнённые границы и площадь, утверждённые постановлением правительства РФ от 25.06.2013 г. Этот факт подтверждается открытыми данными – сведениями ЕГРН РФ. Удивительно – первая инстанция отказалась назначить экспертизу, а вторая результаты уже самостоятельно проведённой ответчиком экспертизы отказалась приобщить к материалам дела!
Мы попытались разобраться в истории возникновения и существования многострадального участка земли. И, поскольку история эта давняя, начать пришлось с самого начала – с 1993 года, когда постановлением главы Молдовского сельсовета Н. Ивлевой был выделен этот участок с разрешением на ИЖС. Заметим, при этом получается, что в течение 30 лет и местную, и городскую администрацию всё устраивало – всё это время не возникало претензий ни к участку, ни к дому.
Дополнительно в 1994 году постановлением главы Молдовского сельсовета № 86/10 Н. Ивлевой было выделено ещё 15 соток земли с разрешённым видом использования для ведения личного приусадебного хозяйства (ЛПХ). В этом же году были установлены размеры и точные границы землепользования с нанесением геоданных, контуров ситуации и местных предметов и согласованы со всеми смежными собственниками. Соответствующий акт подписали Краснополянское ОПППХ, Адлерский мехлесхоз (правопредшественник Сочинского нацпарка), администрация Молдовского сельсовета и собственник приусадебного участка Н. Ивлева.
Насколько мы понимаем, если бы существовало пересечение границ, мехлесхоз не подписал бы этот документ. Таким образом, во владении Ивлевой образовался участок земли общей площадью 30 соток, выделенный из земель сельхозназначения, из них 10 соток пашни, и в этом же году ей был выдан Государственный акт на право пожизненного наследуемого владения этой землёй.
Также было проведено межевание. А в январе 1995 года было выдано свидетельство на право собственности на землю площадью 30 соток. В 2000 году Илона Горшенева-Долунц этот участок купила и стала его правообладателем. Договор купли-продажи был нотариально зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством, к нему была приложена экспликация земель. Практически сразу после покупки был составлен акт уточнения размеров и границ землепользования, согласованных со всеми смежниками, в том числе с Адлерским лесничеством Сочинского национального парка. Границы участка нанесены на дежурный план. Обратим внимание, что координаты земельного участка на всех перечисленных документах (государственный акт, свидетельство на право собственности, акт уточнения и установления размеров и границ землепользования по указанному адресу, а также в чертеже, приложенном к договору купли-продажи земельного участка от 23.06.2000 г.) идентичны и имеют одинаковые координаты. То есть речь везде, во всех документах, однозначно идёт об одном и том же участке.
С тех пор на объединённом участке в 0,3 гектара был достроен дом, к нему подведены коммуникации, установлен забор, забетонирована подъездная дорога, укреплён опасный склон за счёт строительства бетонной подпорной стены и проведено множество других работ по освоению участка.
И вот теперь прокуратура требует признать в судебном порядке, что в 1990-х годах участок в 15 соток с разрешением на ИЖС не был отведён Ивлевой, ссылаясь на отсутствие соответствующих документов в архивах. А, следовательно, по мнению прокуратуры, и Горшенева-Долунц не имеет права собственности на него.
В совокупности очень лихо получается: образованный около 30 лет назад и выкупленный без малого как четверть века назад участок – взять и отобрать, а построенный на смежном участке дом признать «самоволкой» и снести. Прямо-таки «размахнись плечо, раззудись рука», а жить человек где будет – в Китае? Ведь дом строился явно «для себя», сколько ресурсов в него вложено, уже и не посчитать. И суд, видимо, не особо вникая в обстоятельства дела и представленные стороной ответчика документы, лёгким росчерком пера фактически оставляет человека без ничего.
Отметим, что истец – прокуратура г. Сочи – не оспаривал подлинность предъявленных ответчиком документов. Они были, насколько мы понимаем, попросту проигнорированы в судебном заседании. Такая избирательная позиция по типу «тут видим, тут не видим, а здесь рыбу заворачивали» заставляет сомневаться в объективности и беспристрастности судебного разбирательства. Это, как видим, судебная спешка и формальный подход к делу, отказ в приобщении документов, игнорирование существенных обстоятельств, приводящие, таким образом, к фактическому лишению ответчика права на судебную защиту. Всё перечисленное, на наш взгляд, могло бы служить основанием для отмены решений судов двух инстанций и возвращения дела на новое рассмотрение. Что скажет кассация?
Адлерский районный суд г. Сочи не увидел право собственности на участок, которое существует почти 30 лет