Новости о сворачивании льготных ипотечных программ снова сделали актуальным вопрос: что выгоднее – брать квартиру в кредит или же арендовать жильё? Понятно, что каждый конкретный случай нужно просчитывать. Однако стоит отложить калькулятор и заняться поиском съёмной квартиры, сразу понимаешь, почему миллионы россиян влезли в ипотечную кабалу.
Дело в том, что отечественный рынок аренды застрял в своём развитии на уровне прошлого века. Арендатора там ждёт полное бесправие, засилье жуликоватых риелторов и полное отсутствие стандартов качества жилья. А самое главное – арендных квартир чрезвычайно мало и их дефицит усиливается. Власти регионов долгие годы ничего не делали, чтобы исправить эту картину, хотя, казалось бы, заинтересованы как минимум обелить рынок аренды ради собираемости налогов. Однако чиновники сделали ставку на сотрудничество со строителями и банкирами, которые освоили технологию выдаивания денег из сограждан через ипотечные платежи. Потому некогда популярная идея создания доходных (или арендных) домов оказалась под сукном. А ведь именно такой тип жилья мог стать альтернативой как для ипотеки, так и для чёрного рынка аренды.
При этом создание арендных домов официально является одним из направлений работы госкорпорации «ДОМ.РФ», возглавляемой Виталием Мутко. И на решении этой задачи она успела освоить немалые средства. Однако масштабы сделанного не впечатляют. До последнего времени арендный фонд госкорпорации включал всего 2789 квартир и охватывал лишь три города – Москву, Воронеж и Екатеринбург. При этом не раз отмечалось, что обещаемых значительных выгод обитатели арендного жилья от «ДОМ.РФ» часто не получают: стоимость аренды может быть даже выше, чем в среднем по рынку.
В конце прошлого года «ДОМ.РФ» зашёл на Дальний Восток – причиной тому стало поручение президента построить там 10 тыс. арендных квартир. Их предполагается сдавать на льготных условиях студентам и молодым специалистам. Уже появились отчёты о заключении договоров на строительство 3167 квартир в четырёх регионах Дальнего Востока на общую сумму 21 млрд рублей. Это пять проектов в Забайкальском и Хабаровском краях, Сахалинской и Магаданской областях. До конца 2024 года планируется профинансировать строительство ещё около 7 тыс. квартир. На эти цели правительство выделило «ДОМ.РФ» 87 млрд рублей. Внимание правительства к этой теме объяснимо. Чтобы строить мобилизационную экономику, нужны мобильные трудовые ресурсы. А ипотека надолго привязывает молодые семьи не просто к одному региону, а к определённому адресу. Вот только озадачивает явный перекос в сторону Дальнего Востока. О новых арендных проектах «ДОМ.РФ» в других регионах теперь не слышно. А ведь потребность в арендном жилье только растёт, и в госкорпорации прекрасно об этом знают.
Просмотры объявлений об аренде в 2023 году выросли на 43%. «Рост экономики и последовавшее за ним увеличение потребности в привлечении новых сотрудников привели к росту спроса на арендное жильё в крупных городах в 2023 году», – объяснял руководитель аналитического центра «ДОМ.РФ» Михаил Гольдберг. И вот что характерно: в корпорации Виталия Мутко утверждают, что выход новых арендных квартир ограничен высоким уровнем ставок в экономике, а потому ожидается сохранение высокого уровня стоимости аренды. В целом картина выглядит так: сворачивание ипотеки приведёт к замедлению темпов строительства новых ЖК, так что заодно не будут сданы и квартиры, которые могли бы выйти на рынок аренды. Потому рынок получит двойной удар с точки зрения сокращения предложения. А между тем россияне по-прежнему будут нуждаться в жилье, и в первую очередь в арендном, потому как экономика требует мобильности трудовых ресурсов. Следствие этой нестыковки – опережающий инфляцию рост арендных ставок. Аренда жилья в городах России в 2023 году на фоне высокого спроса подорожала в среднем на 18–24%. При этом в прошлом году в Москве и Санкт-Петербурге число активных объявлений об аренде сократилось в 3 раза.
Разорвать этот порочный круг дефицита жилья могло бы массовое создание именно доходных домов, спроектированных и построенных специально под сдачу в аренду. Финансирование их строительства, конечно, должно быть отвязано от ипотеки. Да, банковские ставки по коммерческим кредитам сейчас довольно высоки. Но кто мешает финансировать стройки доходных домов по принципу долевого участия инвесторов? Таким образом доходные дома стали бы ещё и финансовым инструментом для розничных инвесторов, многие из которых не готовы принимать новые риски фондового рынка. Однако корпорации Виталия Мутко, судя по всему, выгоднее самой получать и осваивать деньги на строительстве арендных домов.
У идеи развития доходных домов найдутся и другие влиятельные противники – в лице банковского лобби. Ведь получается, что банки потеряют дважды. В первый раз на вкладах, так как инвесторы понесут свои деньги не на депозиты или в ПИФы, а напрямую строителям. Второй раз – на кредитах, поскольку для финансирования строительства доходных домов по вышеописанной модели банковские займы привлекаться не будут. Сейчас вся строительная отрасль в секторе многоквартирных домов завязана на ипотеку. В 2023 году был отмечен ажиотажный спрос на ипотечное жильё: перед анонсированной отменой льготных программ народ ринулся скупать «стройварианты» в кредит почти без разбора. Но вскоре может наступить отрезвление, и темпы строительства начнут снижаться. На ситуацию оказывают влияние две мощные силы. С одной стороны, ЦБ пытается прекратить раздувание ипотечного пузыря, который грозит большими проблемами как банковскому сектору, так и экономике в целом. С другой – Минстрой, лоббируя интересы строителей «человейников», старается привлечь в отрасль ипотечные деньги. Всё идёт к тому, что на уровне правительства будет принят какой-то компромисс: часть льготных ипотечных программ прикроют, а другие продлят на новых условиях. В итоге денежные потоки между банкирами и строителями каким-то образом перераспределятся. Но потребность в арендном жилье таким образом не закроешь. Однако тему эту просто некому лоббировать в высоких кабинетах.
В результате над проблемой работают по остаточному принципу через централизованную, а потому неповоротливую систему «ДОМ.РФ».
В регионах тем временем никакой инициативы по созданию арендных домов не видно. Людям предлагается ипотечная кабала и однообразная жизнь в унылом зачастую спальном районе. Не потому ли молодёжь предпочитает перебираться в столицу, чтобы там делать карьеру и снимать квартиру? Также российские регионы теряют поток «цифровых кочевников». Сейчас модно критиковать фрилансеров, которые уехали на Бали или в Турцию и тратят там заработанные на родине деньги. Но перед тем, как говорить об отсутствии патриотизма, не лучше ли посмотреть, что предлагают российские города хорошо зарабатывающим «удалёнщикам» в бытовом плане?
Высокая доля арендного жилья обычно наблюдается в развитых экономиках и самых богатых городах. Например, около половины населения Лондона и Нью-Йорка живёт в арендуемых квартирах. Смотреть на это можно двояко: люди не могут себе позволить свою квартиру или, наоборот, могут себе позволить жить на съёмной квартире там, где им удобно в данный момент. В Европе лидерами по количеству арендуемого жилья (около половины) являются наиболее богатые страны: Швейцария, Германия и Австрия. А вот рейтинг стран по уровню владения жильём возглавляют далеко не самые передовые экономики: Лаос, Румыния, Казахстан, Словакия, Венгрия, Хорватия и Куба.
Лидером среди российских городов по подорожанию аренды в прошлом году стал Челябинск – здесь ставка выросла в среднем на 44% (до 31,3 тыс. рублей). Высокий рост стоимости аренды жилья отмечен также в Нижнем Новгороде (+34%, до 41,6 тыс.), Уфе (+31%, до 25,5 тыс.) и Перми (+31%, до 31,9 тыс. рублей). В Москве по итогам 2023 года средняя ставка аренды квартиры составила 91 тыс. рублей, что на 40% больше, чем в 2022-м. В Санкт-Петербурге аренда за прошлый год подорожала на 24%, до 44 тыс. рублей.
«ДОМ.РФ» и Виталий Мутко не смогли создать рынок арендных домов