Отныне сумма компенсации дольщикам за не вовремя выстроенную квартиру не будет превышать 5% от стоимости жилья. Принятие соответствующего закона окажется как нельзя кстати для девелоперов, задерживающих сдачу домов. А таких немало – даже по официальным подсчётам, уже в этом году армию обманутых дольщиков могут пополнить как минимум 5 тыс. человек.
Законодательное ограничение размера неустойки вполне можно расценить как знаковую победу девелоперского лобби. Судите сами: сегодня за каждый день просрочки сдачи дома застройщик должен раскошелиться на 1/300 ставки рефинансирования ЦБ. Учитывая, что, по оценкам участников рынка, как минимум на шесть месяцев задерживаются чуть ли не все объекты, сумма набегает немаленькая.
В Минстрое недовольных застройщиками граждан ранее уже называли «потребительскими террористами». Хотя в реальности с требованием выплатить неустойки обращаются не более 10–20% покупателей недвижимости. Теперь же их наверняка станет ещё меньше. В законе, ограничивающем размер неустойки, прописаны любопытные критерии, которые вполне могут служить косвенным подтверждением того, что лоббистами этого документа выступили именно крупные застройщики. Для того чтобы неустойка была ограничена 5%, долгострой должен соответствовать хотя бы одному из следующих критериев: высота объекта должна превышать 100 метров, также постройка должна иметь пролёты длиной свыше 100 метров, консоль длиной более 20 метров и заглубление подземной части ниже планировочной отметки земли более чем на 15 метров.
Здания высотой 100 метров – это примерно 30-этажный дом. По статистике, таких возводится примерно треть от общего числа новостроек. При этом понятно, что здания такого масштаба обычно строят крупные компании в больших городах. Таким образом, изменение играет на руку прежде всего лидерам рынка. Нетрудно предположить, что под них теперь будут подстраиваться и другие. Ведь заложить постройку тридцатиэтажки, за срыв сроков сдачи которой придётся отвечать по минимуму, намного выгоднее, чем возводить комплекс девятиэтажек. В итоге бизнес оказывается в выигрыше, а вот граждане – наоборот. Мало того, что можно остаться без достойной компенсации, в городах будут повсеместно расти башни-человейники.
На этом фоне весьма примечательно выглядит тот факт, что уже сегодня в долгострои рискуют превратиться 75 реализуемых объектов. При этом официально с обманутыми дольщиками и долгостроями в правительстве покончили ещё в 2019 году: тогда было принято решение, что проекты с привлечением средств дольщиков можно реализовывать только через систему эскроу-счетов. Однако, как выясняется, нынешние проблемные долгострои этим правилом пренебрегли. В 2019 году хитрые застройщики успели выхлопотать себе разрешения на строительство по старым правилам – как говорится, на будущее.
Впрочем, есть эскроу-счёт или его нет, от долгостроя или возможного банкротства девелопера это всё равно никак дольщиков не убережёт. «Эскроу-счета не спасают от банкротств, они больше нацелены на защиту прав дольщиков: деньги граждан аккумулируются на них до тех пор, пока застройщик не введёт дом в эксплуатацию, – отмечает ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов. – А наличие этих средств на счетах позволяет привлечь другого девелопера для завершения стройки».
На этом этапе и начинается всё самое интересное. Решением проблем обманутых дольщиков сегодня занимается Фонд развития территорий. Фонд или самостоятельно берётся достраивать проблемный объект, или же подыскивает для него новых инвесторов. Масштаб деятельности ФРТ по продаже участков обанкротившихся застройщиков выглядит весьма впечатляюще. В 2023–2024 годах он собирается выручить 17–18 млрд рублей от продажи площадок для строительства. При этом далеко не факт, что на этих площадках будут возводиться дома для дольщиков. Как уже рассказывала «Наша Версия», практика показывает, что даже на 80% готовые дома фонд может выгодно перепродать на рынке, а дольщикам выплатить копеечные компенсации.
Специально под эту схему в конце прошлого года был принят закон, позволяющий ФРТ «сливать» недостроенные объекты, отзывая уже принятое решение о достройке. Кстати, среди причин для отзыва решения о достройке – возведение объектов без использования эскроу-счетов. Привет будущим обманутым дольщикам из 75 потенциальных долгостроев!
Впрочем, если сам ФРТ и берётся достраивать долгострои, получается у него это ничуть не лучше, чем у проштрафившихся застройщиков. «Купили квартиру в домах, которые не достроил «Урбан», уже у ППК Фонд развития территорий. В договоре срок 30.06.2022. Купили у них в феврале 2021 года, все сроки прошли, кормят сплошными завтраками. На предпросмотре квартиры вышла со слезами, всё криво, косо, рамы под замену, парковки нет, воды нет. Мы покупали у них, рассчитывая, что это всё-таки государственная структура, но пожалели уже сто раз», – делится своими впечатлениями на сайте otzovik.com Ольга.
Отсутствие обещанной парковки можно считать пустяковой недоработкой. Нередко случается, что ФРТ, взявшись достраивать долгострой, убирает из проекта вообще всю изначально запланированную социальную инфраструктуру. Именно так вышло со строительством ЖК «Видный город» в Подмосковье. «Бесконечно мёртвая стройка, – жаловалась в начале этого года пользователь Лада. – Нарушение сроков строительства, нарушение проектной документации, полное отсутствие инфраструктуры – парковки, школы, сада. Годами ждём достройку бедного ЖК «Видный город» из 8–9 этажей».
ФРТ возник после слияния Фонда содействия реформированию ЖКХ и Фонда защиты прав дольщиков. Слияние двух фондов сопровождалось подковёрной вознёй. Претендентов на место главы ФРТ изначально было два: глава Фонда ЖКХ Константин Цицин, являющийся креатурой Сергея Степашина, и глава Фонда дольщиков Константин Тимофеев (на фото слева) – протеже первого вице-премьера Марата Хуснуллина.
Несмотря на достаточно долгую и ожесточённую борьбу, верх в аппаратной борьбе одержал Марат Хуснуллин. Сегодня ФРТ возглавляет Ильшат Шагиахметов, с 2020 года занимавший должность заместителя руководителя секретариата первого вице-премьера. При этом Константин Тимофеев, занимавшийся дольщиками до этого, вошёл в наблюдательный совет ФРТ. Таким образом, получившийся объединённый фонд сегодня полностью находится под контролем команды Хуснуллина.
О карьере Ильшата Шагиахметова во власти известно не так много. По информации из открытых источников, до 2020 года г-н Шагиахметов занимался бизнесом в Республике Татарстан. Каких-либо крупных или по-настоящему значимых проектов за ним не числится. А вот списку его деловых партнёров можно позавидовать. Так, человек с такими же именем и фамилией числился среди учредителей ООО «Эдель» – небольшой компании, занимающейся розничной торговлей в интернете. Что интересно, в числе совладельцев этого ООО значится также Азат Минниханов – сын родного брата главы Татарстана Рустама Минниханова. Если предположить, что речь идёт не об однофамильцах, появление Ильшата Шагиахметова в команде Марата Хуснуллина выглядит отнюдь не случайно.
Впрочем, можно предположить, что бывший секретарь первого вице-премьера стал лишь номинальным руководителем при «сером кардинале» Константине Тимофееве, который имеет все возможности сохранять контроль над работой ФРТ. Кстати, с Маратом Хуснуллиным Тимофеев знаком ещё с конца 90-х годов по своей работе в Казани. В 1998 году Тимофеев работал председателем правления ИнтехБанка, который впоследствии де-факто стал «карманной» структурой республиканского минстроя, которым в те годы рулил Марат Хуснуллин.
Команда вице-премьера Марата Хуснуллина заработает на обманутых дольщиках